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No.128 今利回りが低い不動産を買ってはいけないのか?

No.128 今利回りが低い不動産を買ってはいけないのか?ビリオネアへの道!お久しぶりです。

本業の不動産以外に手がけた新規ビジネスが思いの外好調で、最近そちらに熱中しておりました。

ブログ更新も少ない中、読者の方がたくさん読んで下さっており、感謝の気持ちが芽生えたこともあり、今日

ブログを更新しています。

日本経済2014年の自分なりの分析

不動産市況が過熱しています。

都内のマンションは7%くらいでしょうか。再建築不可の戸建てでも8%では買い手がいるようです。

そもそも売り物が少ないです。多くの投資家で今物件を多数保有している人は売りに出すつもりはなく、

当面保有する気のようです。たまに売りにでていても価格設定はとっても強気です。

アベノミクスと2020年の東京オリンピックというセットで考えると、今後5年程度不動産、株

価ともに強気になるのも無理はありません。

「今すっごく高く売れるなら売っても良いけど、売れなくても良いよ、

どうせ今後も不動産価格上がるから持ってよー」 てなもんです。

今年の消費税8%上げと、来年の10%への値上げの可能性があるにも関わらず、経済重視の政権と

高い支持率を背景に株価は堅調です。まだ詳しく見ていませんが、円安などを背景に消費者物価までも

上昇基調に陰りがありません。個人の給与所得まで伸び続けており、支出が減った家計調査を除くと物価、

マクロ経済の見通しは相当良いようです。

マクロ経済の主役の行動は?

超基本的なことですが、1国の中でのお金を使う主体は次の3つにわけられます。

①家計(一般家庭)

②政府(いわずとしれた日本国政府です。今年は100兆円(!)使います)

③起業(トヨタとかの大企業から中小零細企業全てです)

このうち②と③は今年はガンガンにお金を使うと言ってます(各種調査で新聞でも読めます)

問題は①です。サラリーマン家庭では収入は増えてますが、消費税増税の影響でこの夏はがくんと

減りました。これが今後どうなるかがマクロ経済の鍵を握ってます。

その一方で株価は上昇基調、不動産価格も上昇、スーパーで売ってる商品の値段は上がり続けており、

今後の見通しを立てる時に正直弱気になるのが難しい状況です。

今は投資用不動産を買ってはいけないのか?

さて、本題です。

相場は上下に動きます。株式投資をやったことのある方ならわかると思いますが、安い時に買って高くなっ

たら売る、というのはまさに言うは易し行うは難し、ですね。

ここまで高くなった不動産も同じように考えるとどう見ても高値圏にあり、買ってはいけないように思うかも

しれません。ですが、今回はちょっと違うかもしれないのです。

その理由は消費者物価上昇にあります。

不動産の利回りは 家賃 ÷ 物件価格   で計算されます。

例えば今1億円で10%の利回りの不動産があるとすると家賃収入は年間1千万円ですね。

3年後利回りが同じく10%でしか売れないとすると、売買手数料を考えるとマイナスです(途中の家賃収入は考慮せず)。

でも同じ10%でも売買利益が生まれるケースがあります。

それはなにか?

家賃が上昇した場合です。つまり、年間家賃1千万円だったのが、各種交渉(借り手との交渉です)で家賃の

値上げに成功した場合、例えば1千3百万円になったとします。

同じ10%利回りなら物件価格はいくらでしょうか?

13,000,000 ÷ 10%(=0.1)=1億3千万円

なんと3千万円も儲かる計算になります。

家賃の値上げなんてできるの?

読者の方は当然そう思うでしょう。

ですが、これは法律でも家主に認められているんです。(借地借家法11条、32条等)

実際に都内のオフィスで三〇不動産、三〇地所 などの大手からビルの一角を借りてるテナント

は、最近家賃の値上げ要請をバンバン受けてます。また、都内の木造アパートでは家賃が30%以上

上げられて住人が受け入れたケースも筆者は知っています。

つまり、不動産投資では投資家も値段が上がるのを待つだけじゃなく、

アクティブに動いてバリューアップして良いんですね。

なにもリフォームばかりがバリューアップじゃありません。「交渉」も立派な戦略です。

いやむしろやらないと損と思った方が良いくらいです。

今買うなら家賃値上げ余地のある物件を買おう!

結論です。

世の中水面下では家賃値上げ交渉をしてる家主は大勢います。

立地がそれほどでもない物件、古い物件でも交渉は可能です。万が一退去されても

良いように、仲介不動産会社には根回しが必要ですが、収益チャンスはそこらじゅうに転がっています。

単に利回りが低いから、という理由だけで買うのをためらう必要はありません。

銀行やノンバンクの融資姿勢が緩い今、投資するなら家賃値上げ余地のある物件を買いましょう。

1-2年で例え相場全体が下がっていても、家賃値上げできてれば、売って売却益を得られる経済環境

です。

上がり続けている消費者物価指数ですが、指数の計算には家賃も含まれているって知ってました

か?一度総務省統計局のホームページをご覧になってはいかがでしょうか。

ではまた。

(終わり)

 

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miyabi について

こんにちは! 横浜に住む不動産投資家です。元金融業界におり、ヘッジファンドなどのオルタナティブ投資の専門家として働いておりました。不動産投資を軸として独立し、インターネットを活用したビジネスアイデアなども発信していきます。