004059_li

No.126 利回り30%の横浜の物件② 続報!

No.126 利回り30%の横浜の物件② 続報!ビリオネアへの道!004059_li

皆さんこんにちは

 

以前のブログの続きです。

横浜で利回り30%物件(見込み)について公開してみたいと思います。

これは公開情報を基に僕が勝手に意見を言うだけです。

物件情報公開

物件はこちら。

所在地    神奈川県横浜市 戸塚区汲沢町

交通  東海道本線 「戸塚」駅 徒歩39分

湘南新宿ライン宇須 「戸塚」駅 徒歩39分

価格 1,480万円

土地面積  399㎡ (公簿)

使用部分面積  230.73㎡

築年月 1982年4月

前回記事はこちら    http://miyabim.jp/?p=431

 

見込利回りが高い理由

さて、これがなぜ30%利回りだと思うのか?

その根拠について述べます。

まずは延床面積です。上記の物件明細にもある通り、230平米とあります。坪に直すと約70坪です。

この物件は工場、倉庫として貸し出すとすると、横浜市の工場倉庫の賃貸市場での相場は約5-7千円

です。

従って70坪×5-7千円 =35万ー49万円  となります。 これは毎月の家賃収入です。

値段が1480万円 なので  35-49万×12か月 = 420万 から 588万 (年収)

利回り  28% から 39%  !!!! となります!!

 

ではなぜこんな高い利回りになるはずの物件がマーケットにさらされているのか?

ですが、大きな理由の1つは 「現在空きであること(つまり家賃収入ゼロ)」 であると思います。

 

投資家の思考経路はどうなっている?

これは僕なんかはとっても不思議だなと思う現象の一つですが、世の中の投資家さんは一般的に

「今賃貸契約が有効で家賃収入があること」 を最優先事項にしている人がほとんどだと思います。

つまり、こうしたネットに売りに出ている物件でたとえ立地がどんなに良くても空きだと嫌われます。

逆に立地が悪くてどんなにぼろくても家賃収入が発生しています! というだけですぐに買い手が

見つかったりします。

どうしてでしょうか?

これには人間の脳の癖が影響していると思います。

心理学や統計の専門家の本を読むとたまに触れていますが、人間の脳はそれなりに優秀でスーパーコンピ

ューター何台分?だったかの能力があるそうですが、使わないと衰えますし、さらに悪いことに錯覚に陥りや

すいという特性があります。だまし絵とか、手品なんかで人が喜んだり驚いたりするのはその1つの現象ですね。

不動産投資についても同様のことが言えます。つまり、家賃収入が今発生している → これからも永遠に発

生するはずだ、 と考えるクセが人間の脳にはあるんです。 また同様に株価についても、過去の株価が右

肩上がりの銘柄についてもチャートを見て、「これからも上がるはずだ」と考えるクセがあります。脳の反応を

実験したデータによると、2つの銘柄から自分の好きな銘柄を選ぶ実験をしたところ、

過去に安定した結果を生んだ銘柄を選ぶ人が圧倒的に多かったという結果も出ているんです。

 

高利回り物件に取組むには?

さて、話は戻りますが、この横浜の物件も空きで家賃収入は現況ゼロです。

でもよく考えてみて下さい。 たとえ今埋まっていて家賃収入が発生していても、将来空かないとは限りませ

ん。また、逆に今空いているからと言って未来永劫空室のままというのも(努力すれば)有りえない話しなん

です。ですから不動産物件は今空かどうか?ではなくて初来の長期間に渡ってどれくらいの期間空きがでる

か?また空いたらどのくらいで埋められるのか? を総合的に考えて価格を決めれば良いはずです。

この物件の難点は?

さて、よいことばかり買いてきましたが、この物件にも難点はあります。

それは、この物件が 「市街化調整区域」に建っていることです。

つまり、山林、農地など建築物があってはならない土地ということです。

ただそうした土地でも合法的に建物を使い続ける方法を見つければ良いだけです。

この物件にはまだその答えは出ていません。なにも考えずに投資すると当局から撤去命令

が出るかもしれません。 ただ、その難点をくぐりぬければあなたも年収300万以上が手に入る

かもしれません、というお話でした。

投資は自己責任でお願いします。詳しくお聞きになりたい方はこのブログにメッセージをどうぞ。

やまもーでした。

 

(終わり)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

カテゴリー: 未分類 | 投稿日: | 投稿者:

miyabi について

こんにちは! 横浜に住む不動産投資家です。元金融業界におり、ヘッジファンドなどのオルタナティブ投資の専門家として働いておりました。不動産投資を軸として独立し、インターネットを活用したビジネスアイデアなども発信していきます。