工場(倉庫)を買って苦労した話の続き(50%利回り ②)

工場(倉庫)を買って苦労した話の続き(50%利回り ②)ビリオネアへの道!
前回はなにかチャンスがありそうな物件をネットで見つけたところまで書きました。

メールで問い合わせすると不動産仲介から返事が来ました。

それがまたすっごく丁寧に書いてありました。

メールで30行くらいにわたって物件の問題点と状況、売り手がやや困ってること、

仲介として頑張って交渉すること、是非一度見てほしいことなどが書いてありました。

不動産は現地を見てなんぼの世界であることは重々知ってましたから、すぐにも行くと伝えました。

すると不思議なことに今まで是非見てほしいと言っていたのにこんなにすぐ行く人だとは思ってなかった

らしく(笑)急に弱気な態度になり、「え?明日行くんですか、、、、そうですか、現地行くとちょっと驚かれると

思いますので、その点ご了承下さい。」 

僕「???なにがあるんですか?」

仲介「いやちょっと、ものとかいろいろ置いてあって。住んでる人(賃貸人)がちょっと変な人なんですよ」

僕「ふーーんそうなんだ。でも家賃払ってるんでしょ。ならいいですよ」

というわけですぐ現地に行くことにしました。

・・・・・・・・・・・

物件は大きな道路に面した区分所有ですが、こないだ書いたとおり金型工場という聞きなれない物件です。

図面も通常のレジを見慣れた人には拒否反応を示すような複雑な書き方でした。

実際僕も毎日ネット見てましたけど何度もスルーしてました。

でもとにかく現地に行って周辺環境からなにからみてやろうと思いました。

で、行きますとなにやら見慣れないものが。。。。。。。???

なんじゃこれ?

じゃーーーん。 で、冒頭の写真に戻る。わけです。

おお!なんじゃこりゃーー(松田優作ふう)  「クルーザーがおいてある!」

そっかーリッチな賃貸人なんだな・・・ってこらそんなわけねーだろ、と一人ボケ突っ込みをかましつつ

物件視察を続けました。

なんとマンションの入り口にクルーザーが置いてあるのです。

しかもその周りは柵で囲って入れないようにしてあります。

囲いの中にはなにやら自転車やら鉄パイプやらが散乱し、とても汚い状況です。

なるほど、これか仲介さんの言ってたことは。と僕は思いながら進んでいきました。

一応マンションの入り口は空いており(当たり前ですが)、管理人さんに会うことができました。

ストレートにドアの呼び鈴を押してみました。

僕「こんにちは、オフィス○のヤマモトと申しますが、1階部分のことについてお聞きしたいんです」

管理人さん「あなたここ買うの?」

この管理人さんとは本当に長い付き合いになりました。(続く)

工場(倉庫)を買って苦労した話の続き(50%利回り ②)」への5件のフィードバック

  1. けんた

    不動産投資について
    初めまして!!縁あってこのブログに辿りつき、本日最初から最後まで一気に読み上げたものです!!不動産投資の先輩として意見をお聞かせ願えたらと思いコメントさせていただきます!
    現在僕は30代前半の会社勤め1年目の属性悪い社会人です。
    借金とかは特になく、勤続年数が短いのと年収も大したことないです。そんな中手元にあるのは300万と少しの現金で、不動産投資を始めようと思っているのですが…もしヤマモトさんだったら僕と同じような立場ならどのような方法でスタートを切りますか?もう少しお金を貯めるか、属性が良くなるまで待つか、300万で始めれる戸建なんかでスタートするか…他にもいろいろとあるかもしれませんが、ぜひ教えてもらえないでしょうか。
    今後の人生を大きく変えるであろう最初のステップなので、いろいろと考えております。。
    お時間ある時にでもお答えいただけたら幸いです。
    ブログ更新楽しみにしております。

  2. やまもー

    けんたさんのご質問
    けんたさんこんにちは!

    ブログを全部読んで下さってありがとうございます。
    また、僕にとってはブログへの質問は初のことで、とても嬉しいです。ありがとうございます。

    300万円良く貯められましたね!すごいことだと思います。まずはそれを成し遂げた自分を誉めてあげて下さい。できればノートとか手帳に書いとくと自分のセルフイメージが高まりますよ。

    で肝心の不動産投資ですが、僕の今までの経験からすると、物件価格は値引き交渉を前提に500万円から1000万円くらいまで幅広く見て良いと思います。絶対に300万円以下では探さないでください。世の中にはネット掲載する際にはまずは高値で提示してそこから交渉しようと考える人が大半ですから。あと、1000万円なんか無理と思うかもしれませんが、これも仲介業者がいい加減、とか売主がやる気ないなどの理由でいくらでもいいから手放したい、というものもありますので、臆することなくやって下さい。
     では安く買うこつですが、戸建てでも区分でもアパートでもまずは仲介さんと電話で話してください。300万という額は言わずに情報収集です。売主の売られる理由、掲載したのはいつか?(昔であればあるほど値引きの可能性高い)、物件瑕疵、トラブルの有無、などです。話してるうちに聞かなくても真剣度合が伝わりますから、値引きの可否なんかは教えてくれますよ。

    待たずに是非市場に出かけて、ウィンドーショッピングしてください!良いと思えば買いです。最悪テナントつければ投資物件として転売できますから、頑張って下さい。属性なんか気にする必要全くありません。銀行が貸したい物件が投資に向いてるかどうかなんて全く関係ありませんから。

    再建築不可ですが、僕は東京都内で500万の戸建て、横浜で600万の戸建てを買ったり見たりしたことがありますよ!

    なにか足りないところがあればいつでも追加質問してくださいね。

  3. けんた

    やまもーさんお返事ありがとうございます!
    やまもーさん、早速のお返事ありがとうございます!

    又、僕の予想していた答えを良い意味で裏切ってもらって俄然やる気がでました!!

    ありがとうございます!!

    と言いますのは、500万円以上で、物件の検索をしていなかった為です。

    やはり手持ちが300と少ししかない以上、そこから500以上の物件から300にもっていくという算段がシミュレーションで描けなく、400以下位で探しており、そこから諸経費や現状回復費用などで300少しで収まる位の指値をいれてと考えていたからです。

    でもやはり500以上となるとこちらに相当有利に持って行ける何かがないと難しそうは難しそうな気はしますね←早速やや弱気(笑)

    >売主の売られる理由、掲載したのはいつか?
    >(昔であればあるほど値引きの可能性高い)、物件瑕疵、トラブルの有無

    上記のようなこちらに有利に持って行ける何かを探してそこを自分で解決できる、または賃貸にはあまり影響しない(再建築不可等)と判断した時に買いとなってくるといった感じでしょうか。

    今までも何回か買い付けはいれましたが、どれも300以下のをさらに100位引いてとかでしたが、結局どれも色々なタイミングで流れていました。

    でも今後は500以上の物件も視野にいれて、トライしなおしてみます!!

    去年はダメでしたので、今年はアドバイス通り視野を広げて交渉の糸口を見つけ再チャレンジしてみます!!

    又近況を報告します!!

  4. けんた

    告知事項ありですが…
    すみませんっ連投で…

    今まで告知事項ありの物件を所有された事はありますでしょうか。

    過去に一度だけ激安だったので見に行ったことがあるのですが、その物件の周辺不動産やさんに聞いて回ったら、3件位が家賃は半額近く落ちると言われ、撤退した事があるのですが…

    ちなみにその物件は所有者さんが病死して死後少し経ってしまった物件になります。

    やはり、場所はどこでも通常の家賃の半額位で考えておかないと厳しいでしょうか?

    告知事項ありだと交渉の持っていきどころとしてはかなりこちらの有利に進められると思ったので、以前トライしてあまりの賃料の安さに諦めましたが…ご経験、または何かご意見ありましたら、教えて下さいませんか。

    ちなみに今500万円以上で物件探してるのですが…早く業者に電話をかけてみたいです!
    最初は再建築不可あたりの物件をチョコチョコかけてみます!!

  5. やまもー

    告知事項ありについて
    けんたさん

    こんにちは

    質問ありがとうございます。

    告知事項ありの物件はまだ買ったことありませんが、値段交渉しやすいだろうという読みは僕も同じですし。もし利回りが十分高く(40%以上とか)、賃貸募集して将来空きがでても埋められる自信があれば買っていいと思いますよ!

    物件探し頑張って下さい!

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