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50話 1500万円損した? トランクルーム投資①

50話 1500万円損した? トランクルーム投資①ビリオネアへの道! 

みなさんこんばんは。

49話の続きです。 → こちらが前回 http://miyabim.jp/?p=193

トランクルームの業者に連絡を取り、物件概要を話したところ、すぐ現地に来てくれることになりました。

僕が良く読んでいる矢野経済研究所のレポートでも、下記の通り、市場規模も大きく拡大傾向にあり、都心部での拡大も予測されていることが書かれています。

◆2012年度の国内収納サービス(レンタル収納・コンテナ収納・トランクルーム)の市場規模は前年度比7.4%増489.2億円、2013年度は前年度比6.6%増521.5億円を予測http://www.yano.co.jp/press/press.php/001148

大手トランクルームのホームページを見ても、それなりに埋まってはいるようですし、なにより、単位面積あた

りの賃料が魅力的だとおもいました。例えば100坪の倉庫を横浜市内で貸す場合、駐車場スペースや道路

付けなどの諸条件により違いはありますが、 おおむね坪5千円ー7千円 程度で貸しているのが相場です。

ところがトランクルームにしたと仮定しますと、広さの単位が変わりますが、1畳=1.6平米 で8千円から1

万円になるのです。これは坪単価に直すと 坪約1.6万円から1万円ということになり、収益率は2倍以上

になります。ただし利用者の歩行のためのスペースなども必要なのでこれより若干収益性は下がりますが、

少なくとも1.5倍にはなりそうです。さらに細かく区切ったトランクルームが全て埋まったと仮定しての収益性

になるのと、トランク設置費用がいったいいくらかかるのか?運営、集客方法は?空室率は?などの疑問に

答えていかなくてはなりませんでした。こうした場合、一番早いのは専門の業者に真剣度合を伝えた上で、

見積もりを取るのが一番早いです。1社だけだとぼったくられる危険性がありますが、「数社に見積もり取って

いる」と言って実際に見積もり取れば牽制が働き、まともな情報が取れる確率があがります。

まずトランクルーム業者いくつかにメールを送信し、反応をまちました。そのうち1社とのやりとりを掲載します。下記は見積もりを取ってもらった業者からのものです(一部改変済み)

 

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やまも様

お世話になっております。
先日はありがとうございました。

お打ち合わせした内容もおさらいしまして以下記載させて頂きます。(60坪の面積についてです。)

パーテーション工事費:470万
バイクガレージ工事費:190万
ALSOK工事費:90万
以上で750万

ここまでは問題ないとの認識だったと思います。
当初に私が全部で1200万ぐらいとご説明したと思いますが、差額の450万が内装
費で掛かる費用と予想しておりました。

なので問題は
内装・その他工事費:約1300万
だと思います。

お打ち合わせ後に項目を精査しました。

まず約150万円は工事科目外費(仮設費、現場監督費、諸経費)でした。

この部分は工事科目の10%ぐらいを乗せてくるのですが、叩けば半値近くに落ち
ます。取りあえず除外しまして工事科目で約1150万円あります。

上記までの金額を足すと1500万となります。

トランクルームのみで掛かる費用は内1060万ぐらいとなります

例えば
トランクルーム:1060万
駐車場以外全回復費用(共同看板設置箇所整備含む):440万
と言う風に予算の振り分けが可能であれば
全体としては見えてくる話です。

借上げ賃料=(最大売上×70%)-経費となりますので

借上げ賃料=399,350円-90,000円≒31万円となります。
設備投資額において、その他ラップ部分や回復費用をどう見るかにもよるのです
が、仮に諸々含めて略満額の1488万円をトランクルームの事業計画の設備投資費
としてしまうと
31×12÷1488=0.25
設備投資利回り25%、4年回収となります。
回復工事は事業計画には含まないとすれば、トランクルームのみの投資額は1060
万ですので、
31×12÷1060=0.35
設備投資利回り35%、3年弱回収となります。

最終に近いこの目線が宜しければ、内装費を詰めるだけです。

再記致しますが、宜しければ他業者にて再現地調査を入れさせて頂きたいと思い
ます。

宜しくお願い致します。

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借り上げ前提なのですが、3年で投資資金回収、初期投資1500万円。

どうでしょうか?

続編を書きたいと思いますので、今日はここまで。

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カテゴリー: 不動産投資情報 | 投稿日: | 投稿者:

miyabi について

こんにちは! 横浜に住む不動産投資家です。元金融業界におり、ヘッジファンドなどのオルタナティブ投資の専門家として働いておりました。不動産投資を軸として独立し、インターネットを活用したビジネスアイデアなども発信していきます。

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