月別アーカイブ: 2014年7月

No.124 お世話になっている人への感謝

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めずらしく綺麗なスタートです。

最近人様に感謝することが多かったので、今後忘れないためにも書いておきたいと思います。

不動産投資をしているといろんな問題に突き当たります。

滞納の問題、修繕の問題、物件探しの問題、空き室の問題などなど。あげればきりがありません。

特に滞納の問題については、僕自身裁判までして解決して大きな果実を得た経験もあり、 (過去記事「横浜で利回り50%投資」= http://miyabim.jp/?p=42 )、 その解決に要する時間とエネルギーについては十二分に理解したつもりです。

またやりたいとは今のところは思いません。 しかし、こうした大きなトラブルを解決した後には、とっても大きなご褒美が待っている ことも知ってしまった今、また同じような「トラブル案件」が出てきたら、 また買っちゃうかもしれません(笑)。 だって解決できないトラブルなんてこの世にないと信じてますから。

そして、こうしたトラブルを解決するために力を貸してくれた人達とはその後も長い付き合いになって いるんです。

いつも冷静、人間出来過ぎの弁護士Nさん、 そんな弁護士を紹介してくれた管理会社の方々、売買物件の扱いでは神業のY氏、 いつも貴重な助言をくれるコンサルタントのIさん、リフォーム業者(おやっさん大工、見た目プロレスマン のガテン系水道工事専門業者Tさん、イケメンのハウスクリーニングTさん)、 そしてなぜか新聞記者の方などなど。 (過去記事「新聞に載りました」 http://miyabim.jp/?p=69 )

この滞納というトラブル物件のおかげで知り合えた方々は今となっては僕の大きな財産になっています。 新聞記者の方は僕の事業に感心を持ってくれ、何度も僕のことを記事にしてくれています。また、そうし た取材の祭には僕にいろんなことを教えてくれます。

今新しく買った不動産物件のバリューアップで日々忙しく過ごしていますが、上記の方々とは毎週の ように連絡を取っており、時に仕事を依頼していますが、「最初に会ったきっかけはなんだっけ?」と 考える暇も普段はあまりないものです。ですが、こうして考えてみると、大きなトラブルを抱えた物件 と出会ったおかげなんですね。本当に面白いです。こんな事って人生あるんだな、とふと思いました。

大学時代からの友人でいつも貴重で洞察力に富んだアドバイスをくれるK君、この世界に引き寄せてく れたGさんなど、とてもここでは書ききれないし、今失礼ながら忘れてしまっている方もいると思います。 でも日々いろんな方と会いながら、その瞬間からお世話になっていると思って仕事はしていきたいと 今気持ちを新たにしました。

今このブログを読んでくれているあなたともいつか会う日がくるかもしれません。本気でそう思ってます。 そんなあなた含めて、これからもよろしくお願いします!(別にブログ最終回じゃありませんから(笑))

No.123 業界新聞で資金調達について述べました

皆さんこんばんは

すっかり夏ですね。

そしてすっかり夏ボケしている ヤマモ―です。不動産業界誌に僕の記事が載ったので

御報告致します。内容は写真の後に書いていますが、資金調達についてです。

<a href=”http://mediareuse.miyabim.jp/” target=”_blank”></a>

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以下内容全文です。(三井不動産ビル管理の広告の上にあるのが僕の写真と記事です)

「ボロ物件を安価に取得した後、改修工事を行い収益化するスタイルで不動産投資を行っています。不動産投資を行うためには金融機関から資金調達を行う必要がありますが、金融機関によって融資のつきやすい物件・エリアは大きく異なります。レジデンスには融資がつきやすい一方、ビルには融資がつきにくいケースがあれば、ビルでも融資がつきやすい等、それぞれ金融機関の考え方には個性がありますが、その傾向を知るには実際に金融機関にコンタクトを取る以外に方法がありません。また金融機関によって融資基準が異なるので、建物の評価算定方法を調べておくこ

とが重要です。例えば、フルローンを希望する投資家は多いのですが、金融機関によって物件評価のやり方が違います。一般的に建物の価値に対して6割~8割程度しか融資がつきませんが、実は売買価格と金融機関の評価は同じではありません。ビルの売買価格が仮に1億円でも銀行は自分たちで建物の査定を行うので1億円×7割=融資額7000万円というわけではありません。ポイントとなるのが金融機関の評価方法が積算評価であるのか、路線価を使うのかは異なります。こうした金融機関ごとの傾向は何度か足を運んでいれば教えてくれますし、この融資基準から逆算してフルローンが付きそうな物件をあえて狙って投資するべきでしょう。ネットで簡単に情報が入る今、金融機関の融資についての「噂」も入手しやすくなっていますが、実態とは異なるケースが多い。様々な金融機関にとりあえずコンタクトを取ってみるべきでしょう。再建築不可のグレーな物件にも融資が下りることも実際にありますから。」

投資には避けて通れない資金調達について述べてみました。

以上です。

http://miyabim.jp/?p=282 (前記事 「不動産でお金を借りる」)
http://miyabim.jp/?p=83  (同じく 「不動産担保融資の方法」)