月別アーカイブ: 2014年3月

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No.112 高い利回りの不動産投資を行う方法

1-① 借金するのかしないのか?

あまり本には書いてありませんが、
ここは大きなポイントです。
借金に対する考え方は人それぞれですが、
一朝一夕に変えられるものではないことも確かです。
(ちなみに筆者は「借金したくない派」です。)
筆者の周りにも色んな投資家がいますが、
不動産投資を行っている方の中で無借金経営
というのは少数派だと思います。
少数派なので割と不動産投資=借金
という図式で語ることが大前提の人も多いですが、
借金することが生理的に合わないという方も
世の中にはいます。僕自身そうだったので、
読者の方にこの先不動産投資で苦しんでほしく
ないのでここであえて問題提起したいと思います。
1棟もののビルを1億円の借金で買ったは良いが、
買った後で自分が実は借金が大嫌いだった、
と気がついても後の祭りです。
投資を始める前に自分は果たして借金を抱えて
不動投資をしたいのか?
やり続けることができるか?
家族(配偶者)に説明できるか?
を良く吟味してください。

1-② 投資対象は 区分マンション?戸建?アパート?ビル?

借金についての考え方がまとまったら次は投資対象の
種類を決めます。特に重要なポイントとしては管理組合
があるかないか?があります。これは投資をしてから修繕や
大規模な改修工事を行う際の意思決定が自分一人で決められる
か、合議制によるかどうかの違いがあります。戸建やアパート、
ビル1棟丸ごとは前者になり、区分所有マンション、区分店舗
などは後者になります。
投資を始める際の自分の性格判断によりますが、自分という人間
は投資についてはその管理を人との相談により決めることで不満
はないか?という問いを発してみてください。戸建やアパートであれば
壁の色を塗り替えたり、庭に木を植えるのも自由です。ただし修繕金は
自らの意思で貯めないといけません。その一方で区分マンションであれば
壁の色はもちろん、場合によっては自分の部屋のドアノブ一つ変えるのに
も管理組合にお伺いを立てないといけないかもしれません。
ただし修繕金は集合体として毎月各個に貯めていきますから、時間の経過
と共にほぼ必ず資金は貯まりますし、合議で組織的に運営しますから、
計画性もあります。管理組合の状態の見極めは必要ですが、人と一緒に運営
したい方には良いかもしれません。組合の人達との意思疎通が不可欠ですので、
ご自分の性格や人間性、好き嫌いなどと照らし合わせて
どちらが良いかはよく考えて下さい。

1-③ 投資対象地域はどこにするか?

最後に投資対象地域の決定です。土地勘があることが絶対条件ですが、
今住んでる場所にこだわらなくても構いません。例えば子供の頃住んで
いて良く知っているとか、自分の親戚が住んでて良く行くから
、という理由で投資対象地域に入れても全く問題ないと思います。
ポイントとしては、自分で買った後に空きが出た場合にちゃんと
住む人、もしくは業態について想像できないと、物件を持っている
ことが嫌になり、手放すことにならないようにすることです。

次回は不動産投資の対象について書きます。

(終わり)

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No.111 湯河原の旅館に行ってきた!

3月末というとで、骨休めに湯河原の旅館に行ってきました!

ゆったりした空間で心身ともに休まることで、新たな英気を養う、これ大事なことです。

投資するには正しい判断力が無いといけませんので、多少奮発してもいいんです!

温泉旅館内部公開!

というわけで入り口

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屏風が見えますね。

その中はというと、、、

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なんと、御簾がかかっております(笑)

お殿様ーーーーみたいな感じ(笑)

そして応接です。

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 ハイエンドな温泉旅館に泊まるメリット

到着したらしばしゆっくりした時間を過ごして温泉へ。。。

定期的に来ていますが、本当にゆっくりできる空間です。

他のお客さんと会うことが少ないように設計されており、部屋数も少なくとても静かです。

仲居も毎回変わりますが、いつも「おもてなし」の心を持った方がついてくれ、安心してくつろげます。

食事も部屋で食べるので、周りを気にせず家族でゆっくりした時間が過ごせます。

ビジネスとしての温泉旅館

ゆっくりしながらもビジネスとして考えてみました。

部屋はいつ行っても綺麗でチリひとつ落ちてませんし、調度品も綺麗で、内装もピカピカ。

家具は北欧のものが使われていたり、和風のものがあったりといろいろですが、調和するように

配置されていて、とても素敵です。人件費も仲居さん、コックさん、フロントと大勢いらっしゃるので

維持費はかなりのものではないかと思います。

年間収入はおそらく数億ー10億程度なので低くはないですが、建物、人件費、食材、メンテコストなど

考えるとハイリスクハイリターンなのかな?と思ったりもしました。

最後のおまけ

そして楽しみなお食事です!

お献立はこんな感じ。。。。

4

 

(終わり)

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No.110 起業の決断(転職ではなく)!倉庫工場投資53話

分かりにくくてすみません。

ブログそのものの更新回数をNo.100、No.101 という風に記載し、

横浜の倉庫工場投資については第50話,51話というふうに記載することにしました。

続きもので今後も倉庫工場投資のノウハウは公開していくつもりです。

前回は不動産担保融資について話しました。

前回はこちら → http://miyabim.jp/?p=282

 

 サラリーマンを辞めるに至るまで

手元資金を潤沢にしたうえで再度賃貸募集活動を行います。

実はこの時期と前後してサラリーマン辞めました。

辞めるまではかなり葛藤もあり、収入は多い方が良いのでは?とか副業で不動産やればよい、リスクを取

る必要はない、とか現状維持の慣性みたいなものが働いて僕を引き留めました。

しかし、もう当時の金融業界には少なくとも僕の担当する中央金融法人(銀行、生保)は大きなリスクはとら

なくなり、結果仲介業者として売る商品もつまらないものが多くなってきました。また、以前はやればやるだ

けもらえたボーナスも激減し、そのくせ仕事のプレッシャーや拘束時間は長くなるなど、労力に比して得るも

のがどんどん少なくなっていったのです。

サラリーマンを辞め起業の決断

副業といいながら不動産の所得はかなりの額になっており、注ぎ込む情熱も時間も不動産投資に対しての

ものがどんどん増えていってました。

そんな心理状態でしたが、心の中ではシミュレーションを繰り返し、何度も何度も「今日会社を辞めたらどの

ようにリスク管理する?家賃収入が減った場合の備えは?投資物件を増やす方法は?資金調達は?」

などと自問自答を繰り返しました。

また、知り合いでコーチングの専門家がおり、個人的に相談にも乗ってもらって自分の起業へのモチベーシ

ョンの確認もなんどとなくしました。

また、スティーブジョブズの本、金持ち父さん貧乏父さん、など何度となく読んでいる本でも先達の方の経緯

を辿り、自分のやろうとしていることの正しさを確認しました。

最後は、人生一度きり、ということを言葉だけでなく実感できるようになったことも大きいと思います。

実際病気や事故で死ぬ人も見かけますし、過去10年20年という月日は振り返るとあっという間でした。

そのように考え、決断に至りました。

まとめ

辞めてから気が付いたこと。

①起業したらサラリーマン時代の人脈は関係ない

同業他社を起業する場合を除きますが、そもそもレアケースでしょう。不動産やネット系ビジネスで起業す

る場合、必要なのは情報と弁護士、リフォーム会社などとの付き合いです。

②サラリーマンには相談するな!

そもそも独立しない人生を選択してそのまま長年生きてる人に聞いても意味ないです。むしろ起業を否定されるだけです。(なぜ起業しない人生を選んだか?についてはいくらでも教えてくれるでしょう。もっとも積極的に生きてる人がそんなに大勢いるとも思えませんが)

③独立したら時間は豊富にある

考える時間、用意する時間、いざという時日銭を稼ぐ時間など、いろんな選択肢を得ることができます。

 

(終わり)

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