月別アーカイブ: 2014年2月

41話 倉庫の中心で愛を叫ぶー 倉庫工場投資


続きです。
いよいよ倉庫に住み込んで(と言っても夜は家に帰りますよ、もちろん。。)、いろいろな
アイデアが浮かぶことを期待しました。
何かの課題に直面した時、いろんなやり方があります。どちらかというとサラリーマン社会では、
事前の調査、予測、計画、など紙の上で如何にきちんとしたものを仕上げるかの方が重視されたり
しますが、僕のやり方はやや行動に重きを置き、「体を動かしながら考える」というスタイルです。
今までに購入した中古物件でも大抵そのようにしてリフォーム及び賃貸客付けをしてきました。
今回もそうするつもりです。
さっそく壁の色のハゲが気になりましたので、ホームセンターに行って白のペンキを買ってきました。
また、コストコで買った机とイスに加え、ケトルの瞬間湯沸かし器やインスタントコーヒーなど、
時間を持て余す時に備えた準備もしました。
なにしろ広い倉庫です。歩き回って五感を刺激するのも限界があります。
たまに不動産会社の人が内見に来てくれたりすると、普段一人ぼっちの寂しさからか、喜んで
つい長話をしてしまうという悲しい人間の性が垣間見えたりしたものです。。。。
広ーい空間(今日の記事冒頭の写真みたいな感じです)に一人でいると、
「わっ」  とか大声で試に叫んでみたりして、、、はたから見たら危ない人ですね。。
そうだBB弾が撃てるおもちゃの鉄砲でも持ってきて撃ってみたら面白いかな?
という思いつきから、ちょっとネットで検索してみると。。。。
ありました。室内射撃場もしくは屋内サバイバルゲーム、 しかも繁盛してます。

http://svg-ops.jp/teirei.html   サバゲーフィールドのリンク

http://kowlooncity0801.tumblr.com/reservation  九龍戦闘市街区

予約状況見ると、利用料金が貸切で2万円で午前と午後埋まりまくってたり、
団体貸切で1ヶ月かなりの頻度で使われてたりして、月極め家賃もらうより
サバゲーやった方が儲かるかな?なんて考えたりもしました。
ただマンションの一部なので、周辺住民に心配をかけるかも(迷彩服とモデルガンで
近所歩かれたら警察に通報されかねません。。。。)、と思い留まりました。
でもこの不動産を短期(半日とか1日単位で貸す)という考えは間違ってなかったこと
がのちにこの物件で証明されました。
そんなわけでこの日はサバゲーはいいかな?みたいな思いつきをした1日でした。
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40話 大変?工場倉庫を貸すとは?-倉庫工場投資


続きです。
前回39話でとうとう強制執行が無事終わったところまで書きました。
想像以上に大きな空間を手にして、これが本当に僕のものだろうか?と思ったくらいでした。
ちょうど学校の体育館を丸ごと入手したくらいの空間でした。
大の字に寝転がってみようか?(笑)などとも考えましたが、
しばらく物件の中を細かく見まわしてみようとい思いました。
壁は所々ペンキが剥げたりしていました。窓も火事のときに煙を外に出すための、
「排煙窓」という特殊な窓が取り付けてありましたが、それも何枚か割れていました。
消防警報装置も何個か破損し、天井の蛍光灯も割れたり、蛍光灯につながる電線がむき出し
になっていたりました。
天井は4.5メートルもあり、そのあたりのホームセンターで売っているハシゴでは届きそうに
ありません。今日の写真に使った電動シャッターも動くのか?不明でした。
また、倉庫に続くアスファルトもハゲやデコボコが多く、補修した方が良いと思いました。
ただ同時に物件としての優位性は再度実感しました。横浜市内でこれほどの大きな空間はあまり
賃貸物件で見たことはありませんでした。また、交通の便も良いところなので、
4トン6トントラックでも停められる駐車場もあり、物流業にも使えそうでした。
倉庫として貸す場合には、面積当たりの賃料水準は地域によって決まっており、横浜では
坪6千円程度は見込めそうです。単純計算で投資元本から計算すると50%超のとんでもない
利回りが実現できそうです。
これからリフォーム個所の選定を行わなくてはなりません。
僕がやる方法としては、まずは物件の中でじっくり何日も過ごして、すみずみまで見回す
ことで、アイデアを沸かせる、というものがあります。
これは戸建てでもアパートでもボロ物件をかったらあせってリフォームせず、じっくり
考えた方が、安くて効率の良い方法が思いつくことを経験的に知っているからです。
やはりこれも現金投資のメリットで、借金返済を焦らないで良いので自分のペースで
投資および再生業務に当たれるのです。
コストコで安いイスと机を買って現場に常駐することにしました。
これからが不動産再生の本番です!
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39話 ついに!強制執行完了!- 倉庫工場投資 横浜

続きです。
強制執行が完了しました。
現場確認のため現地に行きました。
当日は天気も良く、太陽がサンサンと照っており、僕を歓迎してくれているように
感じました。
現地には強制執行を依頼した業者の社長が待ってくれていました。
挨拶を済ませ、中に入りました。
どきどきしながらでしたが、そこには想像以上の空間が広がっていました。
写真です。 

天井高は4.5メートルありました。
消防の人と中を見に行った時はここが二階建ての部屋になっており(笑)、
今のように広い空間が広がっているとは想像もつきませんでした。
(参考までに当時の写真です ↓)

これこそがボロ不動産投資の醍醐味だと感じました。
こんなに汚い状況だったからこそ安値で買うことができ、その後消防、警察といろいろ
対話するという貴重な(?)経験もしながら、ついにここまでの空間を手にしたのです。

買ってよかった、と思いましたし、そう決断した自分を褒めてやりたい気持ちでした。
強制執行の業者さんも苦労されたようで、重い鉄材や木材、ゴミの運びだしなど大変
時間がかかったとのことでした。
残置物が無くなって、広い空間が広がっているのを見た時には本当にすっきりした気分になりました。
文字通りすっからかんになって、建物も本来の姿にもどしてくれてありがとう、と「まんが日本昔話」
みたいなシーンを勝手に想像しておりました。
弁護士さんも笑顔ですし、強制執行業者も一仕事終わってすっきりした顔をしていました。
これで裁判は終わりです。
ながーーい道のりでした。
途中裁判勝てなかったらどうしよう、とか滞納者が自宅におしかけたらどうしよう?とか思ったりも
しましたが、全て杞憂に終わりました。
事前に日本の法制度と土地建物の不法占拠に対する所有権者の強さについて調べたわけですが、
調査は間違っていなかったようです。
これでまた一つ不動産投資の経験が積めました。
さあこれから賃貸募集です! 家賃をもらえるようにまた頑張ります!
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