月別アーカイブ: 2013年8月

不動産のリーシングについて


しばらく空いたブログの更新です。

お恥ずかしい。。。。。

まずは不動産投資及びその活動について書きます。

最近ビルのリーシング(借り手を見つけるプロ)の専門の方々とお会いする機会がありました。

皆さんとっても情熱を持って活動しておられ、僕との共通項も一杯見つかってとても楽しい面談でした。

自分の会社及び自分のことを「変わったことが好きな変態集団です!」 と断言する方なんかもいて、今まで僕がいた金融界には

なかなかいないタイプの人を会えて嬉しかったですし、自分が追及しているライフスタイルについても自信が持てました。

今までは事業の成功、ということにこだわっていたのですが、そうではなくて、生きることそのものがこの不動産投資であり、

その活動を続けることが生きることそのものであるとの確信が持てました。

皆さん異業種もしくは関連からの独立組ばかりでしたが、おそらくこれからもお会いすることがあるでしょう。

ダンス教室、撮影スタジオ、屋台村、美術展、など場所を必要とする業種は多岐にわたります。最近ネットショップがはやりですが、

生身の人間はやはり居る場所が必要です。問題はビルもしくは大型の倉庫などは数値の上では過剰である点です。

倉庫は大型物流倉庫はどんどん大型化して、アマゾンなんかは自社にあった物件を自社開発しており、昔からある倉庫は相手にされてません。

ビルも中小の物件は今までのリーシング活動では全然埋まらない物件が増えているようです。

自分も大型物件のオーナーになった以上はこの辺の事情に詳しくならないといけないな、と実感しました。

もっとエンドユーザーに近いところまで行って、自分の物件の魅力を伝えないといけません。そのためにはさっきの「変態さん」

みたいな方にもっと会っていこうと思いました。

ちなみにクリーニングについては今現在店舗が工事中のためあまり進展はありません。

広告をうたないと先週末もあまり変わらない営業結果でした。そんなわけで今週は不動産投資及びリーシング活動に専念しております。

経営方針についての悩み 経験者に相談


まえのブログで「代打オレ」 を解決策として考えたのですが、その後悩んでいました。(ブログ書かない言い訳?)

というのも、「自分で店に立つ」というのは簡単に見えて自営業者の忙しさに巻き込まれ、経営者としての視点を失う

のではないかと思ったからです。

「金持ち父さん」にもある通り、経営者、自営業、投資家、被雇用者、のうち経営と投資の専門であろうとする場合、

安易に自分の時間を店番として費やすのはどうか、と思ったわけです。

ここではたと気がついたのですが、自分の経営方針は果たして正しいのだろうか? 土日営業で良いのか(売り上げ本当に週の6割?)?、他の店はどうなの? 広告宣伝はどの程度やるの? 場所はマンション街でどうなの?本当に良い場所?  など疑問がわいてきました。

そこでいつもの自分のやり方として、「わからなかったら人に聞く」を実践しました!!

実は僕は2-3年前にもクリーニング業を考えたことがあります。で、ある大手クリ―ニング会社(WA社)の社長さんに会ったのです。

今回久しぶりにその社長を訪問しました。僕の経営方針の正しさを確認するためです。

お名前や詳しいことは書けません。

でも久しぶりの僕を覚えてくれ、歓待してくれました。

嬉しかったです。また、自分もまだまだ成長しないといけないなと実感しました。

わかったことは以下の通りです。

1 週の売り上げが土日で6割程度ていうのは本当?ーーーーー

  正しい。実際どこの店でも大体そうなっており、サラリーマン社会の実情(土日休み)を反映した結果となっている。

2 広告宣伝費はどの程度?10万くらい?----

  間違い。店を開業する際には、周りの人口などから売り上げを予想し、まずは店に来てもらうため、割引クーポンなどを含めた宣伝により、まずは来店者数を黒字ライン(うちなら1日 50-100人?)に乗せる。で来店者にまずは試してもらって、リピーターになってもらうことが鉄則。(しかもWA社では、開業資金は個々の店で出してもらうが、広告宣伝は費用本社持ち(!)で看板とかも全部提供するとのことです。うわー最初からここでやれば良かった。。。)

3 店の設置場所としてマンションが多く、新築、家族世帯が多いのはどう?---

   とても良い立地であることは間違いない。うち(社長さん)でも探している。来店者数が増えれば十分勝算はある。

4 いまはフラワークリ―ニングだけど、看板変えて一緒にできませんか?(僕から聞いた)---

   業界では「ひっくり返し」と呼ばれる行為で、ちょっと難しい。他の場所なら改めて開業することはできるかもしれない。

以上のことがわかりました。

まとめると、開業場所は問題無さそう。土日のみはやや特殊ですが、来店客数が増える可能性は(土日のみでも)十分ありそうです。むしろ平日開店することの(費用ー効用)バランスで考えると、あんまりうまみはなさそうです。問題は広告宣伝費にあることは明白でした。なにしろブログ読者さんには御存知の通り、1.5万円ですからね。。。。。多分開業時には50万円くらいはかけてそうです。

もし来店者数50人を目標にするとすると、10倍の15万円はかけないといけませんね。

WA社の社長さんには感謝の意を伝え、帰るとすぐに広告代理店の人を呼びました。

9月の広告に向けてビラのデザイン、印刷、割引クーポンの集客効果を確認し、見積もりを作ってもらうことになりました。

決戦の9月です!!

営業日を増やすかどうか悩む話


今クリーニング店は土日のみのお試し営業です。

でも最近悩んでいるのが、平日あけるべきかどうか?という点です。

メリットは当然お客さんが増える(可能性)があること。

デメリットは人件費がかかること、です。

なぜ悩んでいるかというと、クリーニングの回収の方から強く言われたからです。

世の中平日休みで土日が仕事の人も結構いるし、そうでなくとも火曜とか水曜が休みの職業もあり、

クリーニング店に平日取りにこれないとなると安心して任せられない、という人も多い、ということです。

自分としては長年サラリーマンをやっていたので土日休みが当たり前という考えでした。

あとクリーニング開業にあたり、工場の営業担当者も土日が売り上げの相当部分を占める、という

言葉も参考に土日のみ開業をしたわけです。

しかし、実際やってみると、店を開けるのは土日のみでも、回収は月曜、工場からの上がり(完成品の受け渡し)は

金曜だったりして、ちょっと余裕がない気がしてました。

しかも工場は日曜休みらしく(前は知らなかった)、手違いで来てない品物とかは月曜に工場に頼んで持ってきてもらわないと

いけません。

経営判断を迫られております。

しかし売り上げ増が簡単に見込めない中、簡単に追加費用を支出するわけにはいきません。

どうすべきか?

この問題については潜在的に気がついており、実は簡単な解決方法があるのですが、前から避けていました。

それは???     「代打 オレ」

つまり僕が店に立つということです(笑)

人件費ただ。

暇な時は不動産投資のアイデア考えたり、電話したり、業者と会ったり。。。。。。

悪くないか??

しかも売り上げが少しでも入れば即利益。もし今後結果が悪くて営業日減らすことになったら?? まあ店閉めるよりかはマシだし。

需要予測にもなるからいいか?

うーーん このままだと僕が店頭に立つ日も近そうです。

まあ、8-9割の時間は暇だろうし、もし本当に忙しくなったらバイトさん

雇えばいいか。