カテゴリー別アーカイブ: 価格交渉(不動産投資)

8話 利回50%不動産 売買契約、決済 そして。。。。

ついにこの話も連続8回目になりました。
お読み頂いている方の数も想像以上に増えており、ありがたいです。
FBなどで感想や応援ありがとうございます。皆様のおかげで続けていられます。
さて話の続きです。
500万円の買付は押し戻されて600万円で決着しました。
ここですったもんだあっても良いのですが、売主はとにかく早くしたかった
みたいでほぼ即決でした。
これがなにかを暗示していたのでしょうか。。。。)
決済についてはCF101の加藤ひろゆきさん
(http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/)
のように現金を新札で用意したりはしませんでした(笑)。
横浜市内の某ビルの部屋で先方の女性と会いました。
40台後半?くらいの人でしたが、しきりに「私はなんにもわかりませんので」
を連発してましたが、この値段にも関わらず、とても感謝されました。
僕が電話で交渉したときの「人助け」もまんざら外れでもないか?・・
と思ったりもしたもんです(笑)。
こう突っ走ってきたものの、たまには不安にもなりました。
かなりの確率で裁判になるのでしょうが、いくら弁護士に確認したとはいえ、
裁判に必ず勝てる、ということはないでしょう。やはりなんらかの不確定要因は残ります。
もし居座られてもめたら?
裁判が長期化したら??
また、滞納者に自分の自宅に押しかけられたらどうしよう?などとも心配してました。
でも弁護士や管理会社、先輩など相談に乗ってくれる人はたくさんいました。
勇気をもってリスクを取れば必ずそれに見合ったリターンはあるはずです。
それに十分な調査もしました。
契約も無事終わり、移転登記も完了しました。
管理会社にも正式に賃貸管理(滞納中でしたが)を依頼して早速賃貸人に連絡
を取ってもらいます。
はてさてどんな反応が返ってくるのか?暴言?暴力???・
管理会社「もしもし、管理会社です。ちゃんと家賃払って下さい!!」
滞納者の反応は??????
これが多くの人を巻き込んだ、本格的な物件との戦いのはじまりでした。
(続く)
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7話 不動産仲介との価格交渉― 値引きのテクニック 死ぬのは奴らだ!


(タイトルの「死ぬのは奴らだ!」ていうのは著作権上問題でしょうか?

 もし誰か知ってたら教えて下さい。削除します。)



判断材料はそろいました。



整理すると



悪材料



滞納が始まっている



賃貸人に誠意がなく周辺住民とトラブル多発



勝手にゲートやトイレなど違法構築物多数(消防法上も問題)



クルーザーが置いてあって処分方法がはっきりせず(解体?転売?)



もちろんすんなり退去してくれるとは思えず、強制執行まで波乱?



良い材料



延床面積広く、家賃収入は大きい可能性高い



大きな国道に接しており、交通の便は良い



視認性高い



建築確認済み証書あり









さらに追加事項ですが、このマンションは接道してなくて再建築不可なの



ですが、実は道路に面した土地全てがこの売主の持分のため、再建築許可の



権限を握ることができるということまで判明しました。



つまり、今後建て替えが議論された際には、この土地の所有者が許可するか



どうかで決まるのです。そうした将来の果実も評価できます。



しかも、国道からマンション建物まで行くには僕の土地(まだ買ってませんが)



を通らないといけないため、覚書を交わして住人は通っているのすが、管理組合は土地



を買うことを検討しているとのことです。



仲介との交渉に挑むにあたり、作戦をたてました。



とにかく悪材料を全面に出して、値引きをさせることにしました。



検討している他のライバルはいないことは確認済みで、僕が唯一この物件に興味



を持っている投資家らしいことはヒアリング済みです。



以上の情報は仲介人に対して決して偉そうな態度は取らず、丁寧に接したことで得られた



情報だと思います。また、投資家なので安く買うのが仕事なんでよろしく、と伝えたことで



先方も価格交渉にはいくらでも応じる、と言ってくれました。ま、かなり難案件ということが



あればこそのコメントだとは思いますが、仲介さんには丁寧に接することをいつも心がけています



し、これで損したことはないですので、皆さんも是非試して下さい。



売値は約2000万でしたが、僕の目標はできるだけタダに近くすることです(笑)





まあこんだけトラブルあって持ち主は不動産のことはなにもわからない上に、賃貸人がとんでもない



人物で滞納中。ここまで材料そろえばただでも良いでしょう!? と言ってみようかなと思いました。





僕「仲介さん。これはかなりやっかいですよね。僕もやろうかどうしようか迷ってますが、値段うんぬん



  ではないような気がします。まあ、トラブルを引き受けてもらえるかどうか、ていう案件じゃないですか?」





仲介「そうですね。本当に値段はこの提示価格にはこだわりません。とにかく滞納、トラブル、そのた厄介ですし、



   売主さんはとにかく手放したがってます。ヤマモ―さんに引き受けてもらえればありがたいと言ってます。



   ただし、中は見たことがないので、売主の瑕疵担保免責にしてもらうことが条件です。どうでしょうか?」





僕「なるほどね、以前お話した通り僕は投資家なので安く買うのが仕事です。それなんで気を悪くしないで



  ほしいんですが、ずばり500万円です。これでも実際どうなるかわかりませんが、僕も経験積むことと、



  売主さんも素人で困っておられるみたいなんで、人助けだと思って買付出します。」



仲介「わかりました。ありがとうございます。売主に伝えます。」











 まあ、最後の「人助け」というのはとっさに思いついた言葉ですが、交渉上許されるでしょう(笑)。僕自身



 人助けで不動産買う投資家というのは聞いたことありません。。。。。



 さあいよいよ買付証明を提出して売主の回答待ちです。



 今回も銀行融資は使わずに現金で買うつもりです。



 ドキドキしてきました! (続く)