カテゴリー別アーカイブ: 日記

工場(倉庫)を買って苦労した話の続き(50%利回り ②)


前回はなにかチャンスがありそうな物件をネットで見つけたところまで書きました。

メールで問い合わせすると不動産仲介から返事が来ました。

それがまたすっごく丁寧に書いてありました。

メールで30行くらいにわたって物件の問題点と状況、売り手がやや困ってること、

仲介として頑張って交渉すること、是非一度見てほしいことなどが書いてありました。

不動産は現地を見てなんぼの世界であることは重々知ってましたから、すぐにも行くと伝えました。

すると不思議なことに今まで是非見てほしいと言っていたのにこんなにすぐ行く人だとは思ってなかった

らしく(笑)急に弱気な態度になり、「え?明日行くんですか、、、、そうですか、現地行くとちょっと驚かれると

思いますので、その点ご了承下さい。」 

僕「???なにがあるんですか?」

仲介「いやちょっと、ものとかいろいろ置いてあって。住んでる人(賃貸人)がちょっと変な人なんですよ」

僕「ふーーんそうなんだ。でも家賃払ってるんでしょ。ならいいですよ」

というわけですぐ現地に行くことにしました。

・・・・・・・・・・・

物件は大きな道路に面した区分所有ですが、こないだ書いたとおり金型工場という聞きなれない物件です。

図面も通常のレジを見慣れた人には拒否反応を示すような複雑な書き方でした。

実際僕も毎日ネット見てましたけど何度もスルーしてました。

でもとにかく現地に行って周辺環境からなにからみてやろうと思いました。

で、行きますとなにやら見慣れないものが。。。。。。。???

なんじゃこれ?

じゃーーーん。 で、冒頭の写真に戻る。わけです。

おお!なんじゃこりゃーー(松田優作ふう)  「クルーザーがおいてある!」

そっかーリッチな賃貸人なんだな・・・ってこらそんなわけねーだろ、と一人ボケ突っ込みをかましつつ

物件視察を続けました。

なんとマンションの入り口にクルーザーが置いてあるのです。

しかもその周りは柵で囲って入れないようにしてあります。

囲いの中にはなにやら自転車やら鉄パイプやらが散乱し、とても汚い状況です。

なるほど、これか仲介さんの言ってたことは。と僕は思いながら進んでいきました。

一応マンションの入り口は空いており(当たり前ですが)、管理人さんに会うことができました。

ストレートにドアの呼び鈴を押してみました。

僕「こんにちは、オフィス○のヤマモトと申しますが、1階部分のことについてお聞きしたいんです」

管理人さん「あなたここ買うの?」

この管理人さんとは本当に長い付き合いになりました。(続く)

横浜市内で利回り50%を達成した不動産投資について ①


今日からは不動産投資について書きます。

標題通りこの都会の横浜で利回り50%を達成した話です。

物件概要  土地 210㎡(約60坪)
      建物延床面積  310㎡(約100坪)

住所    神奈川県横浜市

こんな投資があるとは僕も思ってませんでした。

きっかけはいつものようにネットで不動産物件を探してた時に始まります。

その時僕は既にボロイ不動産数件持ってました。

利回りは20%くらいの再建築不可戸建が中心でした。

まあまあ満足でしたが、ちょっと退屈してました。

利回りが高いだけでなく、今まで転売もちゃんとできたので、投資としては十分満足すべきレベルなんでしょうが、

僕の性格として同じことを繰り返すのは死ぬほど退屈になってしまいます。

それでその時はいつもと違う、なにか爆発的な利益をもたらすものを探してました。

それは大手不動産会社 住○不動産販売にたどり着きました。

「金型工場 1980万円 300㎡」とだけありました。写真は載ってませんでした。

工場、金型という不動産投資では聞きなれない言葉にまず拒否反応が出ました。

いつもならスルーするのですが、その時は自然に手が動き、メールで不動産仲介の営業マンに質問メールを送っていました。

写真が載ってない、あまりライバルがいない、避けられてる、そんな条件を満たす投資こそが大きな利益を生むと思ったからです。

今までも何度かそんなチャンスを逃していまし。

世田谷区で戸建てで1千万を買おうとすぐ買付入れたのに、

元付けの不動産会社が売り手と買い手をすぐに見つけてしまって売ってくれなかったこともありました。

逆に写真がしょぼくて見るからにボロイ都内の戸建てをネット掲載後すぐに見に行ったら、営業マンが最初から弱気で結局500万円で

買えたこともありました。

今回はそんな戸建て中心の僕からすると工場、金型、というのは(繰り返しになりますが)馴染みありません。

でも場所の良さと面積の広さでなんとかなるんじゃないかと思いました。

それがすべての始まりでした。

続く(予定)

クリーニング店本社との交渉


新年あけましておめでとうございます。

年明けから暗い話題ですみません(笑)

クリーニング店閉店の話の続きを書きます。

週末にとある喫茶店で直接会うことになりました。

先方も忙しい中時間を割いてくれて、制服のまま来てくれました。

僕としては「お試し期間として取り組んだこと」「客足が伸びなくて赤字続きだったこと」「もうやる気がないこと」

を伝えました。

懸念していたのは先方の気分を害して万が一損害賠償などを請求されることでした。

しかしながら上記について順を追って説明し、閉店時期も面談から約1ヶ月まで間を空けることを説明したところ、

「まあやむを得ないでしょう」

と納得してくれました。

ハンガーやカウンターなどの備品は閉店後に回収に来てくれることになりました。

面談時間は30分も無く、あっさりしたものでした。

せっかくなのでクリーニング店失敗の要因を振り返ってみたいと思います。

思えば電話で話したことでほぼ納得してくれていたのでしょう。なんと言っても売り上げの少なさについては鏡張りでしたから

先方も十分にわかっていたと思います。場所の悪さについては先方からコメントがあったくらいです。道路から奥まったところに

あって目立たないことは予想以上に客足の悪さにつながっていたようです。広告宣伝費もビラ配りで数万円かけても純利益はそれに追いつきませんでした。

この商売やるんなら相当広告費を使ってくれるFC元を探すか、放っておいても客が来る場所に開店すべきだと思います。

バイトさんいわく、近所のお客さんは喜んでくれて、リピーターも増えてました。

仕上がりも他の店より良いと誉めてくれるひともいたくらいです。

でも安定的な黒字を出すには至りませんでした。黒字の日はありましたが、

それが続くことをどうしても信じられませんでしたし、続けられるよう情熱を持つことができなかったです。

これは本業でやっている不動産投資やネット集客では有りえないことで、自分がクリーニング業というものに対して、当初思ったほど好きではなかった

し、掘り下げが足りなかったのが要因ではないかと思います。

ただ、財務的には当初想定した通りでしたので、特段大きな損失は出ていません。これは良かったです。経験、という意味では、どうでしょうか?

バイトさんを使ったのは良い経験でしたし、開店している間は1時間毎にお金が出ていく、というのは身を切る痛さ(笑)という感じで、前は人に使われる

立場だけだったのでこれは良い経験になりました。人はモノではないので単純に投資、というわけにはいきませんね。今回はたまたま良くやってくれる人

が見つかりましたが、これは不動産投資の過程で管理人さんと仲良くならざるを得なかったことの副産物でしょう。あと勢いで雇っただけですかね。

今ブログを振り返ると夏休みの時期に撮った写真が良い思い出です。

今後もせっかくブログを読んで下さった方のためにもブログは続けるつもりです。

なんち言っても今回のことを予想したかのようにブログタイトルはあくまで「不動産投資家のブログ」ですから(笑)。

そうなんです!今回のクリーニング店はあくまで寄り道でした、、ということで。

次回からのトピックは 「不動産再生事業」か「強制執行」かはたまた「都心の不動産投資で利回り50%達成!」 かどれが良いでしょうか?