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No.130 家賃値上げ交渉のやりかた

大家として物件を所有した場合、利回りを上げる方法の一つとしては、受け取っている家賃の値上げする

ことは有力な方法の一つです。

ですが、世の中一般では住んでもらってる人に家賃の値上げをお願いすることをためらったり、遠慮する

人が多いように見受けられます。そこで今日は自分の経験も含め家賃交渉というものについて述べたいと

思います。

家賃値上げはメリットが大きい

仮に今持っているワンルームマンションが1000万円で利回り8%とします(修繕、管理費差引後)。

すると家賃収入は毎年80万円になります。毎月約6.7万円の家賃をもらっているわけです。

これを賃貸人に頼んで1万円値上げしてもらうとすると、利回りはどのくらい上がるかと言うと、

1万円x12か月=12万円   12万円÷1000万円= 1.2%の利回り上昇となります。

だからどーした?と言われるかもしれませんが、冷静にこのことの意味を考えると、同じく

8%の利回りの物件しか世の中で買えないとすると、今回の家賃上昇で大家さんは

150万円も得したことになるんです!

家賃値上げが意味するもの

なぜ150万円がいきなり出てくるの?

と疑問をお持ちのあなた、 今回の家賃上昇の年間金額は12万円でしたよね?

12万円を利回り8%で生み出してくれる物件の価格を逆算してみてください。

12万円 ÷ 8%(=0.08)= 150万円

つまり、150万円のワンルームマンションが8%の利回りを生むと年間で12万円稼いでくれる、

ということになるわけです! この物件はもともと1000万円で8%ものでしたから、家賃値上げに

よって理論上は物件は1150万円の価値を持ったことになるんです。(同じ8%利回りで売れるとしたら)

ですから、もし家賃交渉で月1万円の値上げができたら、それで150万円のキャピタルゲイン、

なんですねーーー。

おもしろいくないですか?

家賃値上げてできるの?訴えられない?

家主が家賃を値上げする権利は法律で保障されています。

また、滞納者に出ていけと言うのは「自力救済」と言って法的には問題ありますが、家賃水準の

見直しの交渉と賃借人と家主が行うのは全く問題ありません。

では次回は交渉術についてお話したいと思います。

 

No.124 お世話になっている人への感謝

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めずらしく綺麗なスタートです。

最近人様に感謝することが多かったので、今後忘れないためにも書いておきたいと思います。

不動産投資をしているといろんな問題に突き当たります。

滞納の問題、修繕の問題、物件探しの問題、空き室の問題などなど。あげればきりがありません。

特に滞納の問題については、僕自身裁判までして解決して大きな果実を得た経験もあり、 (過去記事「横浜で利回り50%投資」= http://miyabim.jp/?p=42 )、 その解決に要する時間とエネルギーについては十二分に理解したつもりです。

またやりたいとは今のところは思いません。 しかし、こうした大きなトラブルを解決した後には、とっても大きなご褒美が待っている ことも知ってしまった今、また同じような「トラブル案件」が出てきたら、 また買っちゃうかもしれません(笑)。 だって解決できないトラブルなんてこの世にないと信じてますから。

そして、こうしたトラブルを解決するために力を貸してくれた人達とはその後も長い付き合いになって いるんです。

いつも冷静、人間出来過ぎの弁護士Nさん、 そんな弁護士を紹介してくれた管理会社の方々、売買物件の扱いでは神業のY氏、 いつも貴重な助言をくれるコンサルタントのIさん、リフォーム業者(おやっさん大工、見た目プロレスマン のガテン系水道工事専門業者Tさん、イケメンのハウスクリーニングTさん)、 そしてなぜか新聞記者の方などなど。 (過去記事「新聞に載りました」 http://miyabim.jp/?p=69 )

この滞納というトラブル物件のおかげで知り合えた方々は今となっては僕の大きな財産になっています。 新聞記者の方は僕の事業に感心を持ってくれ、何度も僕のことを記事にしてくれています。また、そうし た取材の祭には僕にいろんなことを教えてくれます。

今新しく買った不動産物件のバリューアップで日々忙しく過ごしていますが、上記の方々とは毎週の ように連絡を取っており、時に仕事を依頼していますが、「最初に会ったきっかけはなんだっけ?」と 考える暇も普段はあまりないものです。ですが、こうして考えてみると、大きなトラブルを抱えた物件 と出会ったおかげなんですね。本当に面白いです。こんな事って人生あるんだな、とふと思いました。

大学時代からの友人でいつも貴重で洞察力に富んだアドバイスをくれるK君、この世界に引き寄せてく れたGさんなど、とてもここでは書ききれないし、今失礼ながら忘れてしまっている方もいると思います。 でも日々いろんな方と会いながら、その瞬間からお世話になっていると思って仕事はしていきたいと 今気持ちを新たにしました。

今このブログを読んでくれているあなたともいつか会う日がくるかもしれません。本気でそう思ってます。 そんなあなた含めて、これからもよろしくお願いします!(別にブログ最終回じゃありませんから(笑))

今井 亮一

No.122 利回り30%の横浜の物件(売り出し中)

皆さんこんばんは

 

過熱する不動産投資市況

最近ブログの間隔が空いてしまい、どんなにいろんな人から励まされても怠け癖のためブログ休止に

追い込まれそうな やまもです。。。。

あまりにもネタが無い、というか仕事がおもしろくてブログで情報発信するほどのネタがないので、ネットで

みつけた物件情報を上げてつらつらと書いてみたいと思います。

まあ最近は不動産物件の高値安定は皆さんよーく御存知で、僕もこないだのブログ(1ヶ月くらいまえ?)

で取り上げた通り、都心の区分所有マンションはネット利回り(管理費、修繕積立金を家賃から引いた後の

利回り) で5-7%、横浜でも6-8%、アパート戸建でも7-9%と とても銀行融資を前提にして投資でき

ない水準まで買われてしまいました。普通に考えれば「高値圏」だから 買わなければ良い、とお思いのそこ

のあなた! 相場格言を知らないんですか? 「もうはまだなり、まだはもうなり」と言います。 つまり 「もう

十分高値まだ上がった相場だからこれ以上は上がらないだろう」 → 「 まだ相場は上がりきっていない」

ということなんですねーー。 つまり 皆が高い高い言ってるときはまだ上がる可能性が高い(というか過去に

上がることが多かった)ということです。相場格言は過去の経験から相場の動きのパターンを表現したものな

ので、人間が作った市場(神の作った自然ではない)というものの持つ特性を良く言い表しております。なの

で僕は結構信じて、折に触れ見返しております。

相場高騰時には良い物件はないのか?

前から何度も書いていることですが、相場全体の動きと個別の投資案件は別です。

不動産を買った時期が不況であれば得で、好況時に買うと(高値で)損、ということもありえません。

統計的に言えば確かに 無作為抽出でそこらへんの不動産を目をつぶって買うのであればそれは当然

不況時(いつが不況なの?という議論はさておき)に買って好況時に売るのが良いのに決まっています。

でも不動産1件1件はそれぞれ固有の動きをします。例えば持ち主が面倒くさがりで、不動産管理が苦手、

しかも人と話すのが苦手で不動産仲介の営業マンともろくに話をしたがらない、なーんて人は価値ある不動

産を安値でもいいから売ろうとしているかもしれません。

また、遺産相続でもらった不動産を息子はその価値を全く理解できず、目の前の借金が1000万円あるか

ら返済のために不動産を売ろうとして、本来の価値が5000万円なのに1000万円で売ろうとしてるかもし

れません。

横浜で見つけた利回り30%(予定)の不動産

今まさに売り出し中です。

住所:神奈川県横浜市

延床面積: 約 200平米

価格:1000万円台

賃料収入(目安): 毎月 数十万円 (現況空き)

詳しい情報が欲しい方はメールでご連絡下さい。

融資は難しいです。あと法的な問題をクリアする必要があります。僕は当然仲介するつもりはありません。

今回はブログを通じて試験的な試みとして物件情報をお伝えしているだけですので、御了承下さい。

ではやまもでした。

(終わり)