カテゴリー別アーカイブ: マンション管理

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49話 倉庫工場投資ートランクルーム投資!

 

 

みなさんこんにちは

有名なサイトでNAVERまとめブログは御存知でしょうか?

いろんなトピックについてまとめたサイトでこれを見れば最近の話題についていけるという大変便利なサイトです。

最近不動産投資でもNAVERまとめ、があるのを知りました。http://matome.naver.jp/topic/1Hip4

これどんな人が読んでるんでしょうかね?そもそもアクセス多いのでしょうか?不動産投資て話題は最近こ

そサラリーマン中心に読者層が増えてますが、まとめサイトはどちらかと言うと芸能ネタ、エロ系、、、みたい

なのが多い気がしている今日この頃です。

さて倉庫工場の賃貸募集活動です。

苦戦しております。。。

なんとか広い空間を使ってお金に変えられないか?

と考えていたわけです。

苦し紛れに考えたのが、「トランクルーム」 でした。

いろんな会社が提供していますが、まとめると、トランクを借りたい人に1畳―3畳程度の広さのトランクルー

ムを作って貸してあげて賃料をもらう、というものです。メリットとしては、面積あたりの賃料が高く取れます。

デメリットは初期費用としてトランクを買う費用と設置費用がかかり、さらに賃貸募集及び賃貸中の管理コス

トがかかる、ということです。

ちなみに 「コンテナルーム」 というのは法的にグレーな部分がある業者もいるそうで、消防によっては建築

物とみなされ、建ててから撤去を求められるケースもあったそうです。つまり、コンテナというのは法的には動

産、なわけですが、コンテナハウス(ルーム)として貸し出す際に、土地に固定したりすることもあり、永続的

な構築物=建築物 とみなされることがあるそうです。ですが、儲かるとわかっている地主、さらに業者の一

部はとにかく建てちゃえ! とやってしまうところもあるそうです。。。それにしても日本の不動産業界、建築

業界はこの手の話が多いすね。。。。

で、僕はトランクルームをまずは検討することにしました。何分広い空間ですから、空いてると余計に広く感じ

られ、なんとか埋めなくちゃ!という気になったわけです。

見てると家賃も合計では単一の借り手に貸すより高く貸せるみたいだし、いいんじゃん?と思いました。

早速見積もりを取るためトランクルーム業者に電話です!

(続く)

38話 壁の問題解決?- 倉庫工場投資


続きです。
(昨日の件は気を取り直して頑張ります!)
前の所有者から確約書を取り寄せて、僕が買う前に発生したマンション共有部への
損害については負担させることが決まりました。
早速マンション管理組合理事長に連絡し、オープンにこの問題を解決することにしました。
こちらからは、以下の点を申し出ました。
①共有部の外壁の穴、アスファルトのへこみ
 などの問題については、こちらが負担する。
②ただし工事見積もりについては双方納得いく
 ものを確認の上工事を発注する。
③以上の過程が完了した際には、双方とも問題
 について再度提起するこはないものとする。
理事長に連絡したところ、即答でオッケーでした。
理事長も自分の投資する区分所有権について価値が失われないように
したい、というのがまず動機としてあると思いました。
ただ、職人気質のところがあって、建物にある問題については
逐一直していかないと気が済まないところがあったので、僕としては
「どこまで言ってくるのかな?」と心配もしていました。
ただ、当時は理事長とも数回やり取りをしていて、僕に対する信頼感
のようなものが出てきていたのも感じておりました。
そうした背景もあり、すんなりまとまったようでした。
ほっとしました。
これで強制執行(まだ解体工事中です!)が終われば、普通の(?)ボロ物件
としてリフォーム、賃貸募集活動が始められます。
次回はいよいよ強制執行感動のフィナーレです!(物語はまだ続きます)
(続く)
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30話 マンション管理組合理事長との対話



続きですが、時事問題のコーナーです。
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最近アベノミクスで景気が良い業界も増えているようです。
こんなとき真っ先に影響が出るのが僕がやっているような不動産業界です。
投資家、仲介会社、一般消費者(自分で住む人)、ファンド系 などが主なプレーヤーですが、
共通して言えるのは、真っ先に買いに動くのは都心の一等地のビルやマンションということです。
投資家、ファンド系はここなら大丈夫だろう、という銀座、丸の内のオフィスビル、を買い、
一般消費者は新築マンションを買い、仲介会社は手数料で潤う、みたいな構図です。
僕みたいなボロ物件投資家は? というと基本的には景気に左右されません。
なぜかというとそもそも僕が投資を検討する物件はボロイので、多少景気が上向いたぐらいでは
どうしようもありません(笑)。買った人にはもれなく過剰な肉体労働(リフォーム)か精神的責苦
が待っています。景気変動に左右されないのは僕は好きです。マクロ経済という自分ではどうしようもない力の
動く方向性(景気動向)は自分ではどうしようもないからです。それよりも個別不動産が持つ個性を大事にして、
その問題児(不動産)の抱える問題を一つ一つ解決することに集中するほうが僕には向いています。
不動産投資を考えるなら、なにが自分に向いているか、よーく考えて下さいね。
というわけで精神的責苦の続きです。。。。。
理事長  「前の理事長は管理会社と結託して好き勝手やってたんですよ。お金の経理もいい加減だったし、
ひょっとしたらごまかしてたのかもしれない。だから追い出したんです(誇らしげに)。
管理会社も変えて今の会社にしました(今日来てる人の会社)。それでようやくここまで来たんです。
マンションとしては修繕積立金も足りないので、今後は毎月の金額も上げてもらうよう住民にお願いする
つもりです。通路の買い取りは検討したいですが、あまりお金もないので、。。。
そこのところをよくわかって頂きたいです。」
引き続き管理会社の人は黙って聞いてました。
この理事長が独断で選定した管理会社ですし、理事長が権限の強い理事会で管理会社の変更もできるので、
毎月50世帯から入る管理費数十万円の収入と、リフォームの度に入るリフォーム工事代金は管理会社にとって
貴重な収入源のはずです。これは理事長側についている、と考えるべきでしょう。
僕 「僕もマンションの過去の履歴がわかってありがたいです。いろいろ大変だったんですね。」
理事長 「前の人(滞納者)がいろいろやってたからね。壁にも穴開けたりしてるはずだよ。」
僕 「壁に穴? どの穴のことですか? 釘を打ちこんだりはしてたみたいですけど」
理事長 「 中見てみないとわからないので、これから強制執行入ればわかると思いますよ。」
自分の手のうちを見せないで要求(土地買い取りは高く買えない)だけ言われた感じでした。
今でも当時のことは覚えていますが、一人で利害関係者に対峙した緊張感のため、サラリーマン時代の
接待以上に疲れたのを覚えています。
でも壁に穴、というのは気になります。。。。いったいどこのことだろう?
強制執行前なので中に入って全てを見たわけではないところが弱みです。
(続く)
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