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No.126 利回り30%の横浜の物件② 続報!

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皆さんこんにちは

 

以前のブログの続きです。

横浜で利回り30%物件(見込み)について公開してみたいと思います。

これは公開情報を基に僕が勝手に意見を言うだけです。

物件情報公開

物件はこちら。

所在地    神奈川県横浜市 戸塚区汲沢町

交通  東海道本線 「戸塚」駅 徒歩39分

湘南新宿ライン宇須 「戸塚」駅 徒歩39分

価格 1,480万円

土地面積  399㎡ (公簿)

使用部分面積  230.73㎡

築年月 1982年4月

前回記事はこちら    http://miyabim.jp/?p=431

 

見込利回りが高い理由

さて、これがなぜ30%利回りだと思うのか?

その根拠について述べます。

まずは延床面積です。上記の物件明細にもある通り、230平米とあります。坪に直すと約70坪です。

この物件は工場、倉庫として貸し出すとすると、横浜市の工場倉庫の賃貸市場での相場は約5-7千円

です。

従って70坪×5-7千円 =35万ー49万円  となります。 これは毎月の家賃収入です。

値段が1480万円 なので  35-49万×12か月 = 420万 から 588万 (年収)

利回り  28% から 39%  !!!! となります!!

 

ではなぜこんな高い利回りになるはずの物件がマーケットにさらされているのか?

ですが、大きな理由の1つは 「現在空きであること(つまり家賃収入ゼロ)」 であると思います。

 

投資家の思考経路はどうなっている?

これは僕なんかはとっても不思議だなと思う現象の一つですが、世の中の投資家さんは一般的に

「今賃貸契約が有効で家賃収入があること」 を最優先事項にしている人がほとんどだと思います。

つまり、こうしたネットに売りに出ている物件でたとえ立地がどんなに良くても空きだと嫌われます。

逆に立地が悪くてどんなにぼろくても家賃収入が発生しています! というだけですぐに買い手が

見つかったりします。

どうしてでしょうか?

これには人間の脳の癖が影響していると思います。

心理学や統計の専門家の本を読むとたまに触れていますが、人間の脳はそれなりに優秀でスーパーコンピ

ューター何台分?だったかの能力があるそうですが、使わないと衰えますし、さらに悪いことに錯覚に陥りや

すいという特性があります。だまし絵とか、手品なんかで人が喜んだり驚いたりするのはその1つの現象ですね。

不動産投資についても同様のことが言えます。つまり、家賃収入が今発生している → これからも永遠に発

生するはずだ、 と考えるクセが人間の脳にはあるんです。 また同様に株価についても、過去の株価が右

肩上がりの銘柄についてもチャートを見て、「これからも上がるはずだ」と考えるクセがあります。脳の反応を

実験したデータによると、2つの銘柄から自分の好きな銘柄を選ぶ実験をしたところ、

過去に安定した結果を生んだ銘柄を選ぶ人が圧倒的に多かったという結果も出ているんです。

 

高利回り物件に取組むには?

さて、話は戻りますが、この横浜の物件も空きで家賃収入は現況ゼロです。

でもよく考えてみて下さい。 たとえ今埋まっていて家賃収入が発生していても、将来空かないとは限りませ

ん。また、逆に今空いているからと言って未来永劫空室のままというのも(努力すれば)有りえない話しなん

です。ですから不動産物件は今空かどうか?ではなくて初来の長期間に渡ってどれくらいの期間空きがでる

か?また空いたらどのくらいで埋められるのか? を総合的に考えて価格を決めれば良いはずです。

この物件の難点は?

さて、よいことばかり買いてきましたが、この物件にも難点はあります。

それは、この物件が 「市街化調整区域」に建っていることです。

つまり、山林、農地など建築物があってはならない土地ということです。

ただそうした土地でも合法的に建物を使い続ける方法を見つければ良いだけです。

この物件にはまだその答えは出ていません。なにも考えずに投資すると当局から撤去命令

が出るかもしれません。 ただ、その難点をくぐりぬければあなたも年収300万以上が手に入る

かもしれません、というお話でした。

投資は自己責任でお願いします。詳しくお聞きになりたい方はこのブログにメッセージをどうぞ。

やまもーでした。

 

(終わり)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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No.125 せまい庭でもバーベキューができる

たまにはリラックスしてバーベキューでも楽しみたいものですね。

今日はアマゾンで買って最近買って使っている、ロータスグリルについてレポートしてみたいと思います。

買ったのはこれ。

日本のような住宅密集地でのバーベキューはなにかと煙が気になるものです。

せっかくたのしくワイワイやってるのに、ご近所の洗濯物に煙の臭いがついてクレームが来たり、

煙がすごくてそれだけで文句を言われるのも嫌なものです。この商品の特徴は、

●「煙」と「着火」という2つの障害を見事に解消した炭火卓上コンロ
●ロータスグリルを使用すれば、これまで煙が気になって出来なかった場所でもバーベキューが気軽に楽しめる
●庭先やバルコニー、縁側など新しいバーベキュースタイルがはじまる

で、実際に使ってみました。説明書はすごくわかりやすいです。

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使い方

特徴としては、単三電池を使って空気を送り込み、それにより煙の発生を抑える構造、ということです。

また上の図にもある通り、チャコールコンテナーと呼ばれるツボに炭を入れ、着火剤をホール底の皿に塗り、

点火するだけです。

送風量はコントロールスイッチと呼ばれるつまみを回転させることで調整でき、町にある牛角みたいに手軽

に焼肉が楽しめました。

 

僕は肉、野菜、ホタテ、オイルサーディンなどを載せて焼きましたがとてもおいしく焼けましたよ!

肝心の煙ですが、さすがに全くゼロというのは無理でしたが、ほとんど気にならない水準で、ごくたまに食べ

物を網の上で焼きすぎた時に一瞬煙が出たりしましたが、下からの電動の送風のおかげでお隣の洗濯物は

全く気にならなかったですよ。

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ためしににやったオイルサーディンも缶詰のまま載せて美味しくビールのつまみになりました。

1時間程度焼くとチャコールコンテナの中の炭が焼けて灰になりますので、まだ焼き足りない人は

上部の網を外して、コンテナを取り出し、炭を入れてまた着火剤をコンテナ下部の皿に塗り、点火

すれば良いだけです。

後片付け

さて、美味しく頂いた後、バーベキューの後片付けはちょっと憂鬱なものです。

でもこのグリルは簡単でした。

まず上記説明書の8番にあるように網を外します。チャコールコンテナは錆びると細かい網目が傷んで

しまうので水で洗わないようにします。でもそれ以外の焼き網部分やボール内部の反射鏡は洗っても大丈夫です。

水道で洗いましょう。

残った炭は捨てて、水洗いしたものを乾かして、最後は付属のカバンにしまって終わりです。

炭は庭に散らばらないし、これならバルコニーでもできるかもしれません!

これで1万6千円はお得です! 僕は依然七輪で焼いてたのですが、煙がすごくてあきらめましたが、この

グリル買ってからは月に3回も友人読んでバーベキューやってます!

 

お勧めです!

 

 

 

 

 

No.124 お世話になっている人への感謝

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めずらしく綺麗なスタートです。

最近人様に感謝することが多かったので、今後忘れないためにも書いておきたいと思います。

不動産投資をしているといろんな問題に突き当たります。

滞納の問題、修繕の問題、物件探しの問題、空き室の問題などなど。あげればきりがありません。

特に滞納の問題については、僕自身裁判までして解決して大きな果実を得た経験もあり、 (過去記事「横浜で利回り50%投資」= http://miyabim.jp/?p=42 )、 その解決に要する時間とエネルギーについては十二分に理解したつもりです。

またやりたいとは今のところは思いません。 しかし、こうした大きなトラブルを解決した後には、とっても大きなご褒美が待っている ことも知ってしまった今、また同じような「トラブル案件」が出てきたら、 また買っちゃうかもしれません(笑)。 だって解決できないトラブルなんてこの世にないと信じてますから。

そして、こうしたトラブルを解決するために力を貸してくれた人達とはその後も長い付き合いになって いるんです。

いつも冷静、人間出来過ぎの弁護士Nさん、 そんな弁護士を紹介してくれた管理会社の方々、売買物件の扱いでは神業のY氏、 いつも貴重な助言をくれるコンサルタントのIさん、リフォーム業者(おやっさん大工、見た目プロレスマン のガテン系水道工事専門業者Tさん、イケメンのハウスクリーニングTさん)、 そしてなぜか新聞記者の方などなど。 (過去記事「新聞に載りました」 http://miyabim.jp/?p=69 )

この滞納というトラブル物件のおかげで知り合えた方々は今となっては僕の大きな財産になっています。 新聞記者の方は僕の事業に感心を持ってくれ、何度も僕のことを記事にしてくれています。また、そうし た取材の祭には僕にいろんなことを教えてくれます。

今新しく買った不動産物件のバリューアップで日々忙しく過ごしていますが、上記の方々とは毎週の ように連絡を取っており、時に仕事を依頼していますが、「最初に会ったきっかけはなんだっけ?」と 考える暇も普段はあまりないものです。ですが、こうして考えてみると、大きなトラブルを抱えた物件 と出会ったおかげなんですね。本当に面白いです。こんな事って人生あるんだな、とふと思いました。

大学時代からの友人でいつも貴重で洞察力に富んだアドバイスをくれるK君、この世界に引き寄せてく れたGさんなど、とてもここでは書ききれないし、今失礼ながら忘れてしまっている方もいると思います。 でも日々いろんな方と会いながら、その瞬間からお世話になっていると思って仕事はしていきたいと 今気持ちを新たにしました。

今このブログを読んでくれているあなたともいつか会う日がくるかもしれません。本気でそう思ってます。 そんなあなた含めて、これからもよろしくお願いします!(別にブログ最終回じゃありませんから(笑))