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ブログ再開しました

知り合いからの依頼でちょっと更新をさぼってた(1年以上 笑)のですが、

最近投資についての考えのまとめが必用になり、倉庫に眠っていたこのブログを再開

することにしました。

テーマは以前と同じで投資です。不動産投資、ネットビジネス、株式投資、マクロ経済など

金儲けに関することを幅広く書いていきます。

いつの間にかカルパース(カリフォルニア州退職年金基金)がヘッジファンドへの投資を停止

してましたね。。。。

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-NBYQ2G6JIJUO01.html ブルームバーグ記事引用

米最大の公的年金基金であるカリフォルニア州退職年金基金(カルパース)は、資産構成簡素化とコスト削減の一環として、ヘッジファンド投資から手を引く方針だ。

 

 カルパースは15日、向こう1年間でヘッジファンド向けの投資40億ドル(約4300億円)を引き揚げると発表した。

 カルパースは、160万人の現職・退職警官、消防士、その他公務員の年金資産を運用しており、他の公的年金基金の投資トレンドの指針的な役割を果たしている。その投資方針の変更は他の基金に影響を与える公算が大きい。運用規模が巨大であり、株式・債券に代わる投資対象を最初に取り入れてきた投資家としての歴史があるからだ。

 多くの公的年金基金は、自らのポートフォリオでどの程度リスクをとるか論議してきた。労働者に対する資金的な裏付けのない何十億ドルもの支払い義務に直面しているためだ。

 カルパースのテッド・エリオプロス暫定CIO(最高投資責任者)は声明で、「ヘッジファンドは一部にとって活力ある戦略であることは確かだ」と述べながらも、カルパースにとって、このヘッジファンドへの投資プログラムは「引き続きその役割を担わせるメリットがない」とし、その理由としてヘッジファンドが極めて複雑でコストがかかる場合があるからだと語った。

 カルパースによるヘッジファンドからの撤退は、ジョゼフ・ディアCIOの死去に伴い3月に始まったポートフォリオ見直しを受けた動きだ。カルパースの理事会は、ヘッジファンドが余りに複雑ではないかなどと懸念し始めていた。

ここって結構ヘッジファンドへの投資ではパイオニア的存在で、「カルパースほどの投資家がやってるからう

ちも。。。」みたいな論法でヘッジファンドへの出資を決めた投資家も多かったはず。。。ここがやめたとなる

と、投資の正当性が問われる時代になった模様です。

厚生労働省が年金基金がヘッジファンドへな資産の一定割合を投資すべし、みたいな規定を作ったのも

一昔前ですが、この規定どうなるんだろ?????

 

 

炎上ねらいの反社会的テーマのブログは成功するのか?

いつも思います。

このブログ炎上しても良いからアクセス増えないかな?と。。。。

不謹慎な!と怒られるかもしれませんが、ブログ書いてて、アクセスが増える喜びを

一度でも味わうと、どんな手段を用いても良いのでアクセス増やしたくなるんです!

実験的にやってみようかな?と思ったことはあります。

実は過去のテーマでもあるんですが、「サラリーマンは奴隷と同じ!」という記事が

そうでした。

実はブログで公表するときこの小心者の僕はびくびくもんでした。 はい。。。

しかしながら全く炎上せず、コメントもなく平穏に日々を送っております。。

このことから学んだのは、実はブログて本当になんでも好きなこと書いていいんじゃね?

みたいなことです。

と言っても 吉野家の厨房に入って冷蔵庫で寝た写真を公表、とかではなく、あくまで自

分の考えを文章で表現する、いわゆる 「表現の自由」ということです。

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No.128 今利回りが低い不動産を買ってはいけないのか?

お久しぶりです。

本業の不動産以外に手がけた新規ビジネスが思いの外好調で、最近そちらに熱中しておりました。

ブログ更新も少ない中、読者の方がたくさん読んで下さっており、感謝の気持ちが芽生えたこともあり、今日

ブログを更新しています。

日本経済2014年の自分なりの分析

不動産市況が過熱しています。

都内のマンションは7%くらいでしょうか。再建築不可の戸建てでも8%では買い手がいるようです。

そもそも売り物が少ないです。多くの投資家で今物件を多数保有している人は売りに出すつもりはなく、

当面保有する気のようです。たまに売りにでていても価格設定はとっても強気です。

アベノミクスと2020年の東京オリンピックというセットで考えると、今後5年程度不動産、株

価ともに強気になるのも無理はありません。

「今すっごく高く売れるなら売っても良いけど、売れなくても良いよ、

どうせ今後も不動産価格上がるから持ってよー」 てなもんです。

今年の消費税8%上げと、来年の10%への値上げの可能性があるにも関わらず、経済重視の政権と

高い支持率を背景に株価は堅調です。まだ詳しく見ていませんが、円安などを背景に消費者物価までも

上昇基調に陰りがありません。個人の給与所得まで伸び続けており、支出が減った家計調査を除くと物価、

マクロ経済の見通しは相当良いようです。

マクロ経済の主役の行動は?

超基本的なことですが、1国の中でのお金を使う主体は次の3つにわけられます。

①家計(一般家庭)

②政府(いわずとしれた日本国政府です。今年は100兆円(!)使います)

③起業(トヨタとかの大企業から中小零細企業全てです)

このうち②と③は今年はガンガンにお金を使うと言ってます(各種調査で新聞でも読めます)

問題は①です。サラリーマン家庭では収入は増えてますが、消費税増税の影響でこの夏はがくんと

減りました。これが今後どうなるかがマクロ経済の鍵を握ってます。

その一方で株価は上昇基調、不動産価格も上昇、スーパーで売ってる商品の値段は上がり続けており、

今後の見通しを立てる時に正直弱気になるのが難しい状況です。

今は投資用不動産を買ってはいけないのか?

さて、本題です。

相場は上下に動きます。株式投資をやったことのある方ならわかると思いますが、安い時に買って高くなっ

たら売る、というのはまさに言うは易し行うは難し、ですね。

ここまで高くなった不動産も同じように考えるとどう見ても高値圏にあり、買ってはいけないように思うかも

しれません。ですが、今回はちょっと違うかもしれないのです。

その理由は消費者物価上昇にあります。

不動産の利回りは 家賃 ÷ 物件価格   で計算されます。

例えば今1億円で10%の利回りの不動産があるとすると家賃収入は年間1千万円ですね。

3年後利回りが同じく10%でしか売れないとすると、売買手数料を考えるとマイナスです(途中の家賃収入は考慮せず)。

でも同じ10%でも売買利益が生まれるケースがあります。

それはなにか?

家賃が上昇した場合です。つまり、年間家賃1千万円だったのが、各種交渉(借り手との交渉です)で家賃の

値上げに成功した場合、例えば1千3百万円になったとします。

同じ10%利回りなら物件価格はいくらでしょうか?

13,000,000 ÷ 10%(=0.1)=1億3千万円

なんと3千万円も儲かる計算になります。

家賃の値上げなんてできるの?

読者の方は当然そう思うでしょう。

ですが、これは法律でも家主に認められているんです。(借地借家法11条、32条等)

実際に都内のオフィスで三〇不動産、三〇地所 などの大手からビルの一角を借りてるテナント

は、最近家賃の値上げ要請をバンバン受けてます。また、都内の木造アパートでは家賃が30%以上

上げられて住人が受け入れたケースも筆者は知っています。

つまり、不動産投資では投資家も値段が上がるのを待つだけじゃなく、

アクティブに動いてバリューアップして良いんですね。

なにもリフォームばかりがバリューアップじゃありません。「交渉」も立派な戦略です。

いやむしろやらないと損と思った方が良いくらいです。

今買うなら家賃値上げ余地のある物件を買おう!

結論です。

世の中水面下では家賃値上げ交渉をしてる家主は大勢います。

立地がそれほどでもない物件、古い物件でも交渉は可能です。万が一退去されても

良いように、仲介不動産会社には根回しが必要ですが、収益チャンスはそこらじゅうに転がっています。

単に利回りが低いから、という理由だけで買うのをためらう必要はありません。

銀行やノンバンクの融資姿勢が緩い今、投資するなら家賃値上げ余地のある物件を買いましょう。

1-2年で例え相場全体が下がっていても、家賃値上げできてれば、売って売却益を得られる経済環境

です。

上がり続けている消費者物価指数ですが、指数の計算には家賃も含まれているって知ってました

か?一度総務省統計局のホームページをご覧になってはいかがでしょうか。

ではまた。

(終わり)