作成者別アーカイブ: masateka08

6話 横浜で利回り50%不動産投資悪徳弁護士に注意!

早速弁護士会館に向かいました。

霞が関のビル群の中にあり、エレベーターで3階(?だったと思います)に行きます。

受付で相談希望と種類(遺産相続、トラブル、など)を申込用紙に記入する必要があるので、不動産取引、と

書き、待合室で待ちました。

10分くらいで呼ばれて、個室の番号を告げられましたので、ドアをノックすると狭い部屋に2人の方が待って

ました。

自己紹介して早速本題に入ります。

家賃滞納されてること、周辺の住民とトラブルを起こしていること、今後購入すると

裁判しないといけないことなどを伝え、要は買ったあと裁判したら勝てるのか?そのために

必要な時間と費用は?というのが知りたいことでした。

しかしながらどうも弁護士が要領を得ません。

1人は見るからにベテランの50歳以上?の人でもう一人は若い弁護士なんですが、その

若い方が僕に対応してます。弁護士資格取り立て感満載です。

しかし年配の弁護士はその若手にアドバイスするだけです。

若手は弁護士資格取り立てみたいでガチガチに緊張してます。

若手「で、でででは、依頼人さんはどのような状況なのか おお、おお教え下さい」

僕「いやだから今話したのが状況で、裁判に勝てる見込みと必要な時間と費用が知りたいんです」

若手「そうですね、裁判となるとまず裁判所に書類を提出して。。。」

年配弁護士「いやその前に内容証明必要でしょ?」

若手「あっ、そうですね、まず内容証明を送って先方の反応を見ないといけませんね。。。」

僕「。。。。。(やっとれんな)。。。。」

終始こんな感じでとても使えないのでこの年配の弁護士に直接聞くことにしましたが、

既に時間が30分くらい経ってしまったのでこの年配弁護士の事務所に別途行くことにしました。

神田の方の事務所に行きます。これだけでも手間なんですが、なんとしても直接弁護士に見込みを聞かないといけません。

しかしながら、これがまたやっかいな人で、「まずクルーザーをどう考えるか?という問題がありますね。。。」

「解体するのか、それとも返却するのか?登記はどうなっているのか?」「これは近くに川があるんですか?」

などとどうも本質から離れた議論ばかり吹っかけてきます。

僕としては投資家として一番早く収益物件に変えるにはどうしたら良いのか聞きたいのに、こう脇道にそれると

手数料取りたいだけなのか?、と勘繰りたくなりました。

せっかく事務所まで来たのに無駄足でした。

ただ最初に利用したので僕の質問の仕方もいまいちだったかもしれないと思い直し、再度相談センターに

むかいました。

相談料は5千円程度なので、投資リターンを考えると大した出費ではないと思います。

その結果以下のことがわかりました。(次は女性弁護士で不動産家賃滞納を処理した経験もありでした。

今振り返ると最初に会った弁護士はそういう経験がなかったのにそのことを正直に言ってくれなかった

のかもしれません。)

*一般的にこうしたケースでは賃貸人に内容証明を送り、家賃の支払い意思を確認する

*その結果支払われなければ、裁判をおこすことになる

*裁判にかかる期間は約半年

*大家が裁判に負けることはまず考えられない。

これで安心できました。

前に進むことにしました。

慎重な僕はさらに不動産管理会社の地球防衛軍(仮称)に頼んで顧問の先生を紹介してもらいました。

最初から相談すればよいと思うかもしれませんが、まず基礎知識は自分でつけたかったのと、普段

お世話になっている管理会社の手を煩わせたくなかったのです。

さすが管理会社の顧問だけあって、着手金(弁護士先生に仕事を頼む時に最初にまとめて払うお金)

とか、成功報酬なんかはちゃんと表になっていてクリアで安心できました。

また僕のケースについての裁判費用、時間、勝敗、強制執行の場合の手続きなど全て教えてくれました。

これで物件を買ってからの費用の見積もりができました。想定利回りは 30-50%です。

よし買うぞ!

仲介会社との価格交渉のスタートです。 (続く)

ブログ読者の方からの質問コーナー

さて今日はブログを読んで下さっている方からの質問に回答したいと思います。

30代会社員の「けんた」さんかたからのご質問です。

初めまして!!縁あってこのブログに辿りつき、本日最初から最後まで一気に読み上げたものです!!不動産投資の先輩として意見をお聞かせ願えたらと思いコメントさせていただきます!
現在僕は30代前半の会社勤め1年目の属性悪い社会人です。
借金とかは特になく、勤続年数が短いのと年収も大したことないです。そんな中手元にあるのは300万と少しの現金で、不動産投資を始めようと思っているのですが…もしヤマモトさんだったら僕と同じような立場ならどのような方法でスタートを切りますか?もう少しお金を貯めるか、属性が良くなるまで待つか、300万で始めれる戸建なんかでスタートするか…他にもいろいろとあるかもしれませんが、ぜひ教えてもらえないでしょうか。
今後の人生を大きく変えるであろう最初のステップなので、いろいろと考えております。。
お時間ある時にでもお答えいただけたら幸いです。
ブログ更新楽しみにしております。

お答えします。

けんたさんこんにちは!

ブログを全部読んで下さってありがとうございます。

300万円良く貯められましたね!すごいことだと思います。まずはそれを成し遂げた自分を誉めてあげて下さい。できればノートとか手帳に書いとくと自分のセルフイメージが高まりますよ。

で肝心の不動産投資ですが、僕の今までの経験からすると、物件価格は値引き交渉を前提に500万円から1000万円くらいまで幅広く見て良いと思います。絶対に300万円以下では探さないでください。世の中にはネット掲載する際にはまずは高値で提示してそこから交渉しようと考える人が大半ですから。あと、1000万円なんか無理と思うかもしれませんが、これも仲介業者がいい加減、とか売主がやる気ないなどの理由でいくらでもいいから手放したい、というものもありますので、臆することなくやって下さい。
 では安く買うこつですが、戸建てでも区分でもアパートでもまずは仲介さんと電話で話してください。300万という額は言わずに情報収集です。売主の売られる理由、掲載したのはいつか?(昔であればあるほど値引きの可能性高い)、物件瑕疵、トラブルの有無、などです。話してるうちに聞かなくても真剣度合が伝わりますから、値引きの可否なんかは教えてくれますよ。

待たずに是非市場に出かけて、ウィンドーショッピングしてください!良いと思えば買いです。最悪テナントつければ投資物件として転売できますから、頑張って下さい。属性なんか気にする必要全くありません。銀行が貸したい物件が投資に向いてるかどうかなんて全く関係ありませんから。

再建築不可ですが、僕は東京都内で500万の戸建て、横浜で600万の戸建てを買ったり見たりしたことがありますよ!

なにか足りないところがあればいつでも追加質問してくださいね。

以上です。

ブログ読者の方、聞きたいことがあればなんでも聞いて下さい。

横浜で利回り50%不動産投資 ⑤ 滞納

家賃滞納されたらどうしらた良いのか?

これは今まで幸運にも僕には経験ないことでした。

裁判?内容証明?いすわり?

いろんな可能性が僕の頭をよぎりました。

わからなければすぐ行動です。

まずネットで検索。

法律面の相談は、経済産業省のサイトドリームなんとかで質問してみました。

僕自身米系ヘッジファンドでの勤務経験があるので、2000年頃に日本の不良債権に投資

して早く儲けたかった米系ファンドの意向で日本の法制度が整備され、

以前はよく聞いた、その筋の人達による居座りは、法的には全て排除

されることになったと聞いたことはありました。

(まあ居座り(占有、その後立ち退き料請求)アメリカでは認められてないので、
日本でてっとり早く儲けたいファンドの考えそうなことですね。。)

ただ実際に確かめたわけではないので、確認する必要がありました。

まずは不動産管理の地球防衛軍を訪問しました。銀座にあります。

防衛隊「また物件買われるんですか?すごい勢いでどんどん大きくなりますねーー

    滞納ですか?ああよくありますね。内容証明送ってそれでもだめなら裁判でしょう。

    ま、最終的には大家さんがまずは勝ちますよ。」

まずはほっとしました。

ネット検索でもまずは大丈夫そうでした。

最悪居座られても強制執行まで勝ち取れば出て行ってもらうことは可能です。

良く読んでてFBでもつながっている竹内かなとさん(ブログ:http://plaza.rakuten.co.jp/goodyield/)

も競売物件買って強制執行してましたから安心感ありました。

でも慎重な僕はどうしても弁護士に直接会って法的な問題をクリアにしたかったのです。

弁護士高そうだなーーーと思いました。

法テラスもなんか使いにくいし、どうしようかと思ったら、すごく良いものを見つけました。

霞が関の法律相談センターです。

ことは弁護士会がやっているもので、なんと30分5250円で弁護士に直接聞けるのです!

http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/houritu.html

素晴らしい!! 5250円なら安い!ナン百万儲かると思えば。

早速弁護士会館に行くことにしました。

(続く)

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