作成者別アーカイブ: miyabi

miyabi について

こんにちは! 横浜に住む不動産投資家です。元金融業界におり、ヘッジファンドなどのオルタナティブ投資の専門家として働いておりました。不動産投資を軸として独立し、インターネットを活用したビジネスアイデアなども発信していきます。

ブログ再開しました

知り合いからの依頼でちょっと更新をさぼってた(1年以上 笑)のですが、

最近投資についての考えのまとめが必用になり、倉庫に眠っていたこのブログを再開

することにしました。

テーマは以前と同じで投資です。不動産投資、ネットビジネス、株式投資、マクロ経済など

金儲けに関することを幅広く書いていきます。

いつの間にかカルパース(カリフォルニア州退職年金基金)がヘッジファンドへの投資を停止

してましたね。。。。

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-NBYQ2G6JIJUO01.html ブルームバーグ記事引用

米最大の公的年金基金であるカリフォルニア州退職年金基金(カルパース)は、資産構成簡素化とコスト削減の一環として、ヘッジファンド投資から手を引く方針だ。

 

 カルパースは15日、向こう1年間でヘッジファンド向けの投資40億ドル(約4300億円)を引き揚げると発表した。

 カルパースは、160万人の現職・退職警官、消防士、その他公務員の年金資産を運用しており、他の公的年金基金の投資トレンドの指針的な役割を果たしている。その投資方針の変更は他の基金に影響を与える公算が大きい。運用規模が巨大であり、株式・債券に代わる投資対象を最初に取り入れてきた投資家としての歴史があるからだ。

 多くの公的年金基金は、自らのポートフォリオでどの程度リスクをとるか論議してきた。労働者に対する資金的な裏付けのない何十億ドルもの支払い義務に直面しているためだ。

 カルパースのテッド・エリオプロス暫定CIO(最高投資責任者)は声明で、「ヘッジファンドは一部にとって活力ある戦略であることは確かだ」と述べながらも、カルパースにとって、このヘッジファンドへの投資プログラムは「引き続きその役割を担わせるメリットがない」とし、その理由としてヘッジファンドが極めて複雑でコストがかかる場合があるからだと語った。

 カルパースによるヘッジファンドからの撤退は、ジョゼフ・ディアCIOの死去に伴い3月に始まったポートフォリオ見直しを受けた動きだ。カルパースの理事会は、ヘッジファンドが余りに複雑ではないかなどと懸念し始めていた。

ここって結構ヘッジファンドへの投資ではパイオニア的存在で、「カルパースほどの投資家がやってるからう

ちも。。。」みたいな論法でヘッジファンドへの出資を決めた投資家も多かったはず。。。ここがやめたとなる

と、投資の正当性が問われる時代になった模様です。

厚生労働省が年金基金がヘッジファンドへな資産の一定割合を投資すべし、みたいな規定を作ったのも

一昔前ですが、この規定どうなるんだろ?????

 

 

炎上ねらいの反社会的テーマのブログは成功するのか?

いつも思います。

このブログ炎上しても良いからアクセス増えないかな?と。。。。

不謹慎な!と怒られるかもしれませんが、ブログ書いてて、アクセスが増える喜びを

一度でも味わうと、どんな手段を用いても良いのでアクセス増やしたくなるんです!

実験的にやってみようかな?と思ったことはあります。

実は過去のテーマでもあるんですが、「サラリーマンは奴隷と同じ!」という記事が

そうでした。

実はブログで公表するときこの小心者の僕はびくびくもんでした。 はい。。。

しかしながら全く炎上せず、コメントもなく平穏に日々を送っております。。

このことから学んだのは、実はブログて本当になんでも好きなこと書いていいんじゃね?

みたいなことです。

と言っても 吉野家の厨房に入って冷蔵庫で寝た写真を公表、とかではなく、あくまで自

分の考えを文章で表現する、いわゆる 「表現の自由」ということです。

No.130 家賃値上げ交渉のやりかた

大家として物件を所有した場合、利回りを上げる方法の一つとしては、受け取っている家賃の値上げする

ことは有力な方法の一つです。

ですが、世の中一般では住んでもらってる人に家賃の値上げをお願いすることをためらったり、遠慮する

人が多いように見受けられます。そこで今日は自分の経験も含め家賃交渉というものについて述べたいと

思います。

家賃値上げはメリットが大きい

仮に今持っているワンルームマンションが1000万円で利回り8%とします(修繕、管理費差引後)。

すると家賃収入は毎年80万円になります。毎月約6.7万円の家賃をもらっているわけです。

これを賃貸人に頼んで1万円値上げしてもらうとすると、利回りはどのくらい上がるかと言うと、

1万円x12か月=12万円   12万円÷1000万円= 1.2%の利回り上昇となります。

だからどーした?と言われるかもしれませんが、冷静にこのことの意味を考えると、同じく

8%の利回りの物件しか世の中で買えないとすると、今回の家賃上昇で大家さんは

150万円も得したことになるんです!

家賃値上げが意味するもの

なぜ150万円がいきなり出てくるの?

と疑問をお持ちのあなた、 今回の家賃上昇の年間金額は12万円でしたよね?

12万円を利回り8%で生み出してくれる物件の価格を逆算してみてください。

12万円 ÷ 8%(=0.08)= 150万円

つまり、150万円のワンルームマンションが8%の利回りを生むと年間で12万円稼いでくれる、

ということになるわけです! この物件はもともと1000万円で8%ものでしたから、家賃値上げに

よって理論上は物件は1150万円の価値を持ったことになるんです。(同じ8%利回りで売れるとしたら)

ですから、もし家賃交渉で月1万円の値上げができたら、それで150万円のキャピタルゲイン、

なんですねーーー。

おもしろいくないですか?

家賃値上げてできるの?訴えられない?

家主が家賃を値上げする権利は法律で保障されています。

また、滞納者に出ていけと言うのは「自力救済」と言って法的には問題ありますが、家賃水準の

見直しの交渉と賃借人と家主が行うのは全く問題ありません。

では次回は交渉術についてお話したいと思います。